Приветствую, уважаемые читатели моего канала!
Хочу рассказать свое видение одного животрепещущего вопроса при строительстве индивидуальных жилых домов - кого нанять для строительства?
1. Посредник. Это человек, который находит заказчика, находит исполнителей (прораба, бригаду) и связывает их между собой. Берет процент с заказа - от 10 до 30% ОТ СМЕТЫ! Этакий перекуп от строительного рынка. Кому он может быть интересен - не представляю, и заказчик и исполнитель несут необоснованные финансовые потери. Кроме того, он ничем финансово не рискует и ни за что не отвечает.
2. Прораб. Это инженер со строительным образованием (высшее или проф.тех.), с опытом, знанием материалов, технологий, умением организовывать процесс, знанием всех подводных камней и умением вовремя контролировать процесс строительства. Часто не имеет собственных рабочих, нанимает строительные бригады. Он - посредник? И да, и нет. Да, потому что является посредником между заказчиком и строительными бригадами, нет - потому что имеет обязанности, обязательства, предоставляет гарантии. Может иметь те же 10-30% от сметы ( хотя в среднем 10-20%), но он:
- решает все организационные моменты;
- избавляет заказчика от головной боли в виде поиска рабочих, решения конфликтных ситуаций;
- осуществляет поиск, согласование, закупку материалов, организовывает их транспортировку, разгрузку и складирование.
- Имеет контакты и сотрудничает с уже проверенными архитекторами,проектировщиками, спец. бригадами (сантехники, электрики, слаботочка, септики, бурильщиками гнб), владельцами строительной техники.
- планирует участок и выполняет геодезическую посадку дома на местности;
- контролирует ключевые моменты каждого этапа строительного процесса, контролирует лично работу техники. Постоянно, минимум - 1 раз в день, на начальных этапах - 2-3 раза в день.
- Может дарить личные скидки на материалы, но может и не дарить.
- Избавляет бригаду от необходимости забивать голову непрофильными вещами.
- Гарантирует качество работ, исправляет все недочеты за свой счет.
Финансовая схема проста - согласованные с заказчиком расценки рабочих (настоящие, а не накрученные), смета - стоимость работ по расценкам+материалы. Прораб накидывает сверху свой процент. Иногда заказчик согласен отдельно компенсировать подтвержденные расходы на бензин.
3. Сам себе Прораб. Начинается словами - все прорабы воруют и накручивают расценки рабочих, крадут скидку на материалах, завышают количество машино-часов на технике, завышают объемы и стоимость сыпучих материалов, а еще - ничего не делают и поэтому нехочу платить вору и бездельнику!
Ну что же, имеет право на существование и такая точка зрения, часто она обоснована личным горьким опытом общения с каким-то нечистоплотным прорабом, часто - на слухах от соседей - да я сам себе построил, в интернете все есть, и денег сэкономил и прекрасно живу, в ус не дую. А бывает и бригады убеждают - да мы 100 объектов построили, и не нужен нам никакой прораб!
Короче, задача - сэкономить. Не буду осуждать, но основные моменты такой схемы расскажу:
- Этот вариант возможен, если вы уже имеете строительное образование, или очень долголетний опыт работы на стройке. В противном случае - готовьтесь самостоятельно и тщательно изучать ДОКУМЕНТЫ (СНиПы, ГОСТы,СП). Ну и очень осторожно - интернет (обязательно - через призму документов, потому что 80% - мусор)!
- Вы тратите значительное количество своего времени, фактически - вместо работы организовываете и контролируете строительство. Все обязанности прораба лягут на ваши плечи, поверьте, без образования и опыта вы никогда все не проконтролируете, это невозможно! Даже прораб с образованием, но без опыта - часто ошибается.
- Очень важно! Обязательно купите проект. Хотя бы из интернета, он стоит недорого - 10-15 тыс. рублей.
- Очень важно! Найдите геологию участка, сделать геологию стоит 15-30 тыс. рублей. Вам немного нужно - состав и прочностные характеристики грунтов на глубину до 10 метров, уровень грунтовых вод. Найти можно у соседей по улице или в администрации. Это можно сделать за символические деньги.
- Очень важно! Обязательно найдите любого проектировщика, пусть проверит тип фундамента из проекта и пересчитает под ваши условия. Вам не нужен от него проект и сами расчеты - рисунка на коленке достаточно, тип фундамента, класс бетона по прочности, сечение и схема армирования. Это очень недорого - не дороже 5 тыс.рублей, но вы будете спокойны за свой дом. Не стройте "как у соседа"!
- Очень важно! Обязательно закажите проект по отоплению, он также стоит недорого - 10-15 тыс. рублей. Это основа, по которой можно спокойно пригласить бригаду сантехников. А вот комплектацию из проекта стоит обсудить с бригадиром сантехников, если люди с большим опытом - помогут сэкономить, проектировщики все-же не имеют прикладного опыта.
- Не экономьте на материалах. Основные материалы должны иметь срок эксплуатации, сравнимый со сроком жизни дома. Это все скрытые коммуникации - сантехника, электрика, отопление, водопровод, канализация, утеплитель !, фасад, кровельное покрытие. Переделывать и менять эти вещи в жилом доме - болезненно и дорого!
- Не доверяйтесь бригадам, бригада неспособна качественно выполнять функции прораба, ну не будет человек сам себя пороть, чисто психологически, у бригадира конкретная задача - оперативное руководство бригадой, контроль наличия материалов и своевременная заявка на них, распределение зарплаты в бригаде. Коль уж вы заказчик и прораб в одном лице, ваше слово - первое, оно же и последнее.
- Ну и последнее - ищите профессионалом с опытом, который они могут подтвердить. Не "в прошлом году построили", а так, чтобы лет 5 дом уже эксплуатировался - съездите и поговорите с хозяином. Это может помочь оценить качество в процессе эксплуатации. Больное место почти всех строителей - они не знают, какие проблемы вылазят в эксплуатации, а хозяева в 99% случаев или понимают, что бригаду к ответу не подтянешь, или неспособны связать проблему с ошибкой при строительстве.
- Заключайте договора!
Ну вот и всё, стройте качественно!