Важный пост для покупателей объектов недвижимости!
Наличие записи о собственности на объект недвижимости в государственном реестре не означает, что данную запись нельзя оспорить. Сделать это можно только в суде.
Об этом прямо говорится в п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ.
В практике встречаются много неприятных историй, когда в суде встает спор о праве собственности на объекты недвижимости (в случае мошенничества, продажа по недействительной доверенности, признании продавца банкротом, объявления нежданных наследников, бывших супругов спустя какой-то срок после сделки и др.)
Именно от признания судом покупателя добросовестным будет зависеть потеряет он объект недвижимости или нет.
Добросовестным приобретателем в силу ст. 302 ГК РФ, является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение.
Имеется общий список действий, который необходимо выполнить до покупки объекта и который впоследствии поможет покупателю доказать свою добросовестность в суде. Но, каждый случай необходимо рассматривать индивидуально.
Итак, необходимо:
1. Заказать ЕГРН от своего имени. Если это делал агент по надвижимости, то договор об оказании услуг с ним или с агентством обязательно сохранить.
2.Указывать в договоре купли-продажи только полную стоимость объекта (в случае занижения или завышения, суд может усомниться в добросовестности).
3.Использовать безналичный порядок взаиморасчетов. Но, при проведении альтернативных сделок в цепочке из множества квартир, это не всегда возможно (при этом имеется свой алгоритм действий).
4.Подтвердить источник финансирования покупки объекта недвижимости.
5.Истребовать у продавца оригиналы действующих правоустанавливающих документов (в каждом случае свой пакет документов), выписку из домовой книги, при наличии ретроспективу.
6.Проверить продавца на правоспособность и дееспособность и объект недвижимости. Данный пункт очень важен. В нашем агентстве используются все возможные ресурсы для обеспечения безопасности покупки, о чем составляется протокол сделки. Многие заблуждаются, что проверки заключаются лишь в получении сведений из общедоступных сайтов службы судебных приставов и мосгорсуда.
Многие полагаются на проверку банка (если берут ипотеку). Но на деле банк только проверяет, что объект физически существует и есть в реестре, но не вникает в его историю. Поэтому, даже если вы утратите право собственности, банк не снимет с вас кредитное обременение.
Если есть сомнения, после сделки оформите полис титульного страхования — в этом случае, если вы утратите право собственности на квартиру, страховая компания может возместит ь вам потерю статуса.
С 01.01.2010 в ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступили в силу изменения, касающиеся добросовестного приобретателя, а именно дополнена ст. 2 и внесена глава 10.1 «КОМПЕНСАЦИЯ ДОБРОСОВЕСТНОМУ ПРИОБРЕТАТЕЛЮ ЗА УТРАТУ ИМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ», но об этом в отдельном посте.
При подготовке данного поста мною, помимо Гражданского кодекса РФ использовались изученные и проанализированные материалы:
1.Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П.
2.Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 №16-П "По делу о проверки конституционности положения п. 1 ст. 302 ГК РФ в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца".
3.Определение Верховного суда РФ от 01.02.2018 № 305-ЭС17-13675.
4.Определение Верховного суда РФ от 27 августа 2020 года по делу № А40-157934/2015.
5.Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления Верховным Судом Российской Федерации, утверждённой Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года.
6.Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
7.Федеральный закон от 02.08.2019 N 299-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости".