Хочу поделиться с вами своей историей, как я начинала инвестировать в недвижимость, чтобы вы избежали моих ошибок.
Покупка квартиры на старте продажи у застройщика, и дальнейшая перепродажа - это одна из самых популярных стратегий по работе в недвижимостью у инвесторов поскольку:
⠀
✔ такие сделки приносят хорошую прибыль;
✔ выйти из сделки можно на любом этапе повышения цены у застройщика. Все зависит от твоих планов и заложенной рентабельности.
! НО необходимо знать множество нюансов и подводных камней, которые мы на старте, конечно же, упустили...
У нас уже была когда-то купленная небольшая квартира в хрущевке и мы решили сдавать её для того, чтобы позволить себе переехать в более просторную и комфортную. ️
▪️ Итак, моя первая инвестиция — покупка инвестиционной новостройки в Царицыно за 4,5 млн. ₽ и получение почётного звания «обманутый дольщик»... Пока неизвестно достроят ли даже к 2022 году..
Это был 2014 год, в стране кризис и я допустила все возможные ошибки начинающего инвестора:
- поддалась панике;
- не изучила застройщика и его историю;
- не проанализировала чаты владельцев квартир;
- надела розовые очки.
▪️ Следующая моя уже осознанная сделка — покупка самой дешевой инвестиционной квартиры за 4,5 млн. ₽. Ежемесячный доход от аренды этой квартиры — 26.000 ₽, рентабельность — 6% годовых и срок окупаемости — 16 лет.
После нескольких неудачных попыток я поняла, что без новых знаний и полного погружения в тему инвестиций, результата у меня не будет, и я начала активное обучение. Посещала множество тренингов по финансам и инвестициям, по саморазвитию. Также я начала работать над своей инвестиционной стратегией.
На тот момент я попробовала такие инструменты, как:
• криптовалюта;
• инвестиции в бизнес;
• Форекс;
• вложение в УК;
• инвестиции в недвижимость.
▪️ Расскажу про ещё одну нашу инвестиционную квартиру для перепродажи в Сочи. Квартира была куплена в 2018 году, а перепродажа состоялась только в декабре 2020 года, на год позже, чем я планировала, ниже рассказываю почему.
Вложения составили 2,5 млн. ₽, а продажа через 2,5 года с прибылью 1,7 млн. ₽. Неплохо, да? Рентабельность — 27% годовых. Это отличный результат для такой сделки, хоть и были риски.
С какими трудностями столкнулась при сделке:
1. Застройщик не дал разрешение на перепродажу на этапе долевого строительства, как результат — продажа квартиры только через 2,5 года, вместо запланированных 1,5 лет. Для инвестора это большой минус, так как обычно сделка происходит ещё на этапе строительства;
2. Мы не можем предугадать время продажи, моя сделка отменялась 3 раза, в результате — задержка продажи ещё на 4 месяца;
3. Так как сумма сделки в договоре покупки была сильно занижена, на этапе продажи необходимо было платить значительный налог, либо искать другие пути оптимизации при продаже, что повлекло за собой сложность в поиске покупателя;
4. Также, занижение суммы сделки в договоре долевого строительство влечёт за собой значительные риски, так как при недострое, защищённая сумма будет та, которая указана в договоре.
На своём опыте я перепробовала множество инструментов и допустила самые разные ошибки, поэтому я так ценю тот бесценный опыт и знания. Мне, как инвестору и финансисту, обучаться необходимо постоянно, мир меняется и приходится всегда быть начеку. Поэтому еженедельно, ежедневно я отслеживаю последние тенденции рынка.
В следующей статье расскажу про мой следующий опыт сделок с недвижимостью.
Спойлер!) Это будут квартиры в Тбилиси и Сочи.
P.S. Если нет терпения ждать новый пост, приходите ко мне в инстаграм: @evseeva.finance
Подписаться