Периодически мы все заключаем сделки. Мы покупаем, или продаем квартиру, земельный участок, автомобиль и желаем чтобы сделка прошла успешно и каждый получил желаемое – продавец деньги, покупатель вещь. Увы, бывает и так, что сделка срывается. Ты приходишь к продавцу, с которым договорился накануне, а он говорит – «Извини, появился новый покупатель, который предложил больше денег, чем ты и я уже продал автомобиль/квартиру». На тебя нахлынуло разочарование, обида, ты же договорился и сегодня отпросился с работы, ехал на другой конец города лишь для того, чтобы услышать, что все в пустую, что все уже продано.
Вот для минимизации риска отказа от сделки гражданским законодательством предусматривается задаток, как средство обеспечения исполнения обязательства по сделке.
Что же такое задаток? Это платеж, который покупатель уплачивает продавцу за заключение договора купали-продажи в будущем. В случае, если сделка прошла успешно, то сумма задатка включается в общую сумму, подлежащую уплате продавцу за вещь по договору купли-продажи.
В случае нарушения условий договора купли-продажи со стороны продавца, например отказа от продажи, одностороннего изменения условий договора, то продавец обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка. Если же покупатель нарушает в одностороннем порядке предварительные договоренности, или отказывается от совершения сделки, продавец вправе оставить сумму задатка у себя.
Юридический секрет – задаток следует отличать от аванса. Как отличать? Задаток становится задатком только при наличии письменного соглашения о задатке, где стороны договорились считать денежный платеж задатком по конкретной сделке. Можно и не составлять отдельное соглашение о задатке, а отразить соответствующие положения в тексте договора, что тоже считается письменным соглашением о задатке.
Если стороны не составили соглашения о задатке или не указали о задатке в тексте договора, передаваемые деньги считаются авансом. У аванса отсутствует обеспечительная функция, без которой покупатель просто передал деньги продавцу в долг на неопределенный срок.
Еще один юридический секрет – расписка о задатке не является соглашением о задатке. Расписка всего лишь удостоверяет, что одно лицо передало другому лицу деньги. А за что передало – ясности нет. Судебная практика такова, что суд признает деньги не задатком, а авансом, при наличии расписки, но при отсутствии соглашения о задатке, даже если в тексте расписки вы называете деньги задатком.
Таким образом, если ты, читатель, намереваешься что-то купить и заранее ударил по рукам с продавцом, рекомендуется составить три документа – предварительный договор, где прописываются основные условия сделки, соглашение о задатке и расписка, как документ подтверждающий факт передачи денег.
А как быть, если продавец получил от вас задаток, скажем пятьсот тысяч рублей, договорившись с вами о цене квартиры пять миллионов рублей, а вечером звонит вам и сообщает, что передумал и оценил квартиру в семь миллионов и вам надлежит доплатить еще два миллиона?
Вы возмущаетесь, говорите, что лишних денег нет и тут продавец выкладывает вам новую гадость, отвечая – если вы отказываетесь доплатить, значит вы отказываетесь от сделки и он, продавец, оставляет задаток себе, поскольку, якобы, вы отказываетесь от сделки.
Разумеется, такой продавец очень хитрый и пытается нажиться на вас. Вы идете в суд. Вы требуете взыскать с бывшего продавца двойную сумму задатка, расходы по уплате госпошлины, расходы на юриста. Если вы в суде самостоятельно представляли свои интересы, без привлечения юриста/адвоката, то вы можете требовать взыскать с ответчика компенсацию за потерянное вами время.
И еще один юридический секрет – если владелец автомобиля указан в документе, который у владельца всегда на руках, то с куплей-продажей недвижимости все сложнее. Свидетельство о регистрации права давно отменено и наличие такой бумаги на руках у продавца ныне ровным счетом ничего не значит. Выписка из ЕГРН на руках у продавца тоже ничего не значит, поскольку нет гарантии, что после ее получения продавец не продал/подарил свое имущество. Да и внести в электронную выписку недостоверные данные тоже возможно. Поэтому лично вы заказывайте выписку из ЕГРН на объект покупки и делайте это максимально близко к дате совершения сделки. В договоре купли-продажи указывайте, что объект недвижимости находится в залоге у продавца (если вы продавец) в силу закона.
Следующий юридический секрет – не связывайтесь с нерезидентами, если не хотите попасть на многомиллионные штрафы за нарушение законодательства о валютном регулировании. Если вы все же идете на сделку с нерезидентом, Боже упаси вас расплачиваться наличными деньгами, например через банковскую ячейку. Вся оплата только через счет в банке в безналичном порядке. В противном случае нарветесь на штраф, который может оказаться больше стоимости квартиры, которую вы продали. И важно - нерезидент не только иностранец. При определенных обстоятельствах это может быть и гражданин России. Но об этом в следующий раз!
©Владимир Выборный, магистр юриспруденции (МГЮА, Москва)