Любой человек по достижению совершеннолетия получает право распоряжаться своим имуществом и принимать собственные решения в той или иной ситуации. Он может подписывать договора по продаже или покупке недвижимости и совершать другие крупные сделки, ведь перед государством он полностью дееспособен. Однако в случае сложных заболеваний или некоторых состояний человек может потерять возможность реально оценивать ситуацию. Он признается недееспособным и теряет право на распоряжение собственным капиталом. Все сделки, совершенные в таком состоянии, признаются недействительными.
Понятие дееспособности и его применение
Физическое лицо может самостоятельно продать квартиру или дом, если недвижимость находится в его единоличном владении. У него должны быть юридически оформленные документы на имущество. Если человек дееспособен, то он вправе заключать договора купли-продажи, так как объективно оценивает сопутствующие риски и последствия.
Существует принятые на законодательном уровне возрастные ограничения на возможность проведения сделок:
- От рождения до 6 лет – ребенок полностью недееспособен;
- От 6 до 14 лет – все дела от лица несовершеннолетнего ведут его родители или официальные опекуны;
- От 14 до 18 лет – появляется частичная дееспособность (есть возможность подписывать контракты и договора, в том числе по купле-продаже объектов недвижимости, но требуется письменное согласие родителей);
- От 18 лет – полная ответственность за совершаемые поступки (совершеннолетний имеет право на самостоятельные решения вне зависимости от мнения родителей).
Если подписание документации было произведено недееспособным физическим лицом, то они признаются недействительными, сделка расторгается.
Как официально доказать недееспособность гражданина?
Решение о правомерности человека самостоятельно распоряжаться своим движимым, недвижимым и другим имуществом выносит суд. Другие способы признания неправоспособности являются незаконными. Поводом для проведения судебного слушания может являться очевидные неадекватные поступки лица вследствие имеющихся у него психологических болезней или же постановка на учет в психоневролгическом или наркодиспансере. Если недееспособность человека доказана, то судья выбирает официального опекуна. Он будет действовать в интересах физического лица и имеет право заключать договор о продаже или покупке квартиры.
В ходе проведения слушаний рассматривается заключение судмедэкспертизы о наличии у ответчика существенных психологических заболеваний. Настоять на проведении такой проверки могут следующие лица:
- Близкие родственники;
- Местный орган опеки;
- Прокуратура;
- Психиатрическая больница.
Не всегда судья выносит решение о полном ограничении прав ответчика из-за душевных расстройств. В отношении людей с сильной алкогольной или наркотической зависимостью, из-за вредных привычек которых страдают их родные, могут применить частичное ограничение дееспособности. Для контроля действий гражданина назначается попечитель.
Физическое лицо с неполным признанием дееспособности может приобретать или продавать предметы быта с невысокой стоимостью, однако если в договоре фигурируют объекты недвижимости и другие крупные покупки/продажи, то для подписания договора потребуется согласие официального попечителя.
После вынесения постановления о признании гражданина недееспособным судебная инстанция обязана в течение трех рабочих дней передать в территориальные органы опеки и попечительства копию решения. Последние должны назначить опеку над указанным физическим лицом.
Если недееспособное лицо желает приобрести или продать объект недвижимости, то для признания сделки законной потребуется согласие органов опеки в письменной форме.
Зачем нужны справки из НД и ПНД?
Если человек желает продать квартиру или дом, то покупатель может потребовать у продавца справки о дееспособности из наркодиспансера (НД) и психоневралгического диспансера (ПНД). Его действия правомерны, ведь он хочет убедиться в законности сделки. Заключения врачей должны быть предоставлены из лечебных учреждение по месту прописки физлица. Если продавец наблюдается в одном из двух диспансеров, то он может впоследствии быть признан недееспособным. Однако данный факт не означает обязательное ограничение на подписание правообразующих документов. Решение о признании физического лица выносит только суд.
Если продавец стоит на учете в НД или ПНД, то он может подписывать договора о купле-продаже недвижимости, но нет никакой гарантии, что в дальнейшем его не признают недееспособным на момент совершения сделки. Судебные инстанции выносят решения о неправоспособности человека не только на момент проведения слушаний, но и за некоторое время до этого.
Начиная с 2015 года в Гражданском кодексе РФ в 177 статье появилось важное для участников сделки дополнение. Если суд решил, что во время подписания договора гражданин уже не отвечал за свои поступки, то сделка не имеет юридической силы и признается несостоявшейся. Однако решение можно оспорить, если покупатель сможет доказать, что во время сделки не появлялось сомнений относительно дееспособности продавца.
Чтобы исключить вероятность подобной ситуации с признанием продажи незаконной, можно заказать в нотариальной конторе удостоверение о признании физического лица правоспособным и дееспособным. Юрист принимает решение о возможности человека принимать взвешенные решения и отвечать за их дальнейшие последствия. Если сомнений не возникает, то нотариус официально подтверждает дееспособность гражданина и возможность совершение правоустанавливающих сделок.