Ранее я уже писала, что мы планируем покупку дома в инвестиционных целях, при этом у нас нет существенных накоплений для первоначального взноса. Но разве это может меня остановить. 🤪
Уже давно практикуется схема "завышение цены", расскажу об этом подробнее.
Для оформления ипотеки минимальный первоначальный взнос должен быть 10% для квартиры и 15% для дома (Сельская ипотека).
Например вы хотите купить квартиру за 2.000.000 в этом случае первоначальный взнос 200.000 которых у вас нет. Тогда в договоре указываем цену объекта 2.200.000 и продавец подписывает расписку, что получил от вас 200.000 первоначальный взнос. Чтобы обезопасить продавца, в случае аннуляции сделки, мы пишем встречную расписку, что получили от него 200.000 и отдаем её продавцу, в банке не показываем. Также иногда заключается "соглашение о реальной стоимости объекта" между продавцом и покупателем, но на мой взгляд первый вариант проще и для понимания и в исполнении.
Но бывают ситуации, когда недвижимость в собственности менее 5 лет, т.е. продавец попадает на подоходный налог. И ему совсем не хочется платить налог за ту сумму, которую фактически он не получил. В этом случае тоже есть 2 выхода.
- Считаем разницу по налогам и компенсируем её продавцу. Например, за продажу недвижимости за 2000.000 он заплатит 260.000 (13%), а за 2.200.000 рублей -286.000 . Соответственно 286-260= 26.000 рублей сумма компенсации. Думаю вы согласитесь что это значительно меньше чем 200.000 первоначального взноса.
- В банке говорим ,что нам необходимо занизить стоимость объекта в договоре купли продажи. Иногда банк идёт на встречу, зависит от менеджера, который будет проводить сделку. При этом важно не говорить, что изначально завысили стоимость объекта. Тогда в кредитном договоре у вас стоимость объекта 2200.000, а в договоре купли-.продажи 2.000.000 рублей и соответственно налог продавец будет платить от суммы в договоре купли-продажи. В этом способе тоже есть свои недостатки, скорее всего вам придется согласится на все предложения банка в виде дополнительных страховок, телемедицины и т.д.
В нашей ситуации всё немного сложнее. По сельской ипотеке максимальная сумма кредита 3.000.000, а дом который нам понравился стоит 3.300.000. При этом первоначальный взнос минимум 15% или 540.000 рублей. Соответственно как не крути, а 300.000 нужно найти. Мы решили взять в долг, небольшой ежемесячный платеж (12.000 рублей), позволит нам постепенно рассчитаться с долгами. А на оставшуюся сумму 240.000 будем писать встречную расписку.
Готовимся выходить на сделку, в следующей статье подробно расскажу как проходит сделка в Сбере. Спасибо за внимание и до новых встреч.