В тот день, когда мы познакомились с Евгением мы с напарником сидели в офисе, коротали время за обсуждением рабочих моментов. Мой телефон зазвонил. Звонок с незнакомого номера. Беру трубку:
-Алло! Это Андрей?
-Да.
-Меня зовут Евгений. Мне рекомендовали вас, как хорошего специалиста в области недвижимости. У меня очень непростая ситуация, все расскажу при встрече. Я уже был у нескольких специалистов, и никто мне не помог. Знакомые рекомендовали вас. Когда мы можем встретиться?
Мы договорились о встрече через час. Внутри меня даже что-то подогревало и льстило. Меня рекомендовали человеку, как последнюю инстанцию, способную помочь ему в безвыходной ситуации. Круто!!!
Прошел час. И вот в офис вошел интеллигентного вида со вкусом одетый мужчина лет 55-60.
«Здравствуйте! Меня зовут Евгений. Мне нужен Андрей» - сказал он, войдя в кабинет. Я пригласил его присесть. Он сел на стул, и достав из пакета кипу бумаг, принялся раскладывать ее на 3 стопки. Закончив с этим делом, он начал свой рассказ. Первые слова были такие: «У меня есть квартира, но я не имею на нее прав».
Конечно, я не буду в статье рассказывать всех подробностей, которые он описал, передам только суть. А суть заключалась в том, что полтора года назад Евгений с супругой решили продать свою пятикомнатную квартиру более 100 кв.м. площадью и купить поменьше двухкомнатную. Все это решили делать сами, не привлекая никаких специалистов. Тем более, что был опыт по продаже дачного участка.
Вначале все складывалось хорошо. Естественно, Евгений и его супруга не рассчитывали все сделать очень быстро. Все-таки площадь квартиры большая, соответственно и цена не самая низкая. Но вот спустя какое-то время нашелся покупатель с ипотекой. Благо в сопровождении риэлтора.
Обо всем договорились, сделку провели, деньги получили. Договорились, что на освобождение квартиры новые собственники дадут Евгению месяц и приступили к поиску квартиры для себя.
Посмотрели несколько вариантов, выбрали наиболее подходящий. Продавцом оказался сам собственник квартиры, точнее собственница. Очень милая и интеллигентная женщина. Проверили все документы, проконсультировались со всеми друзьями и знакомыми. В общем, все как надо сделали.
Было здесь только одно единственное «НО». Продавец просила цену в договоре указать цену ровно миллион рублей, мотивируя это тем, что в противном случае он попадет на налог.
И по правде говоря, так оно и было. Срок владения квартирой был менее 3 лет. Здесь сразу скажу, что на дворе был 2014 год. Поэтому говорить здесь о сроке владения в 5 лет и кадастровой стоимости неуместно. Мы с коллегами тоже часто вынуждены прибегать к подобным способам, чтобы спасти клиентов-продавцов от уплаты налогов.
По вопросу миллиона в договоре купли-продажи и юридических тонкостей передачи оставшихся денег, тоже проконсультировались со знакомым юристом. Все! Наконец-то сходили провели сделку, документы сдали на регистрацию, деньги продавцу передали . Все довольные разошлись по домам.
Далее все тоже шло отлично. Евгений с супругой отпраздновали новоселье и счастливо жили в своей квартире пару лет. Пока однажды к ним в дверь не постучали люди в форме. Людьми в форме оказались судебные приставы.
Они и объяснили Евгению, что бывшая собственница неудачно вела бизнес, набрала долгов и сейчас проходит процедуру банкротства. По суду ее сделку с Евгением признали подозрительной и сейчас квартиру включили в конкурсную массу для дальнейшей продажи с торгов и погашения задолженности банкрота.
Как же так? Ведь все же проверяли, со всеми консультировались.
Все очень просто. Внимание арбитражного управляющего, которого назначает суд, для контроля и реализации имущества должника, привлекло вот что - сумма в договоре купли-продажи, за продаваемую квартиру.
Была заказана оценка рыночной стоимости у независимого оценщика, Здесь выявилось, что цена в договоре гораздо ниже рыночной, поэтому сделку признали подозрительной. Суд обязал вернуть все исходное состояние. То есть собственником квартиры вновь становится тот, кто ее продал, а Евгений остался без денег и без прав на квартиру.
Единственный выход, который мы могли ему подсказать – это написать исковое заявление на должника, бывшую собственницу, проходящую процедуру банкротства.
Таким образом он становился в очередь вместе с другими кредиторами. Только вот засада в том, что в очередь он становился за суммой в один миллион рублей. Потому что в договоре купли-продажи стоит именно такая сумма.
Если на практике, то будет это примерно так. Суд изымает у Евгения квартиру, продает ее, согласно оценке за 3 миллиона рублей, но Евгений, как кредитор получает только миллион, несмотря на то, что купил эту квартиру тоже за 3 миллиона.
Да и если бы суммы в договоре стояли реальные сделку бы просто не признали подозрительной. Не посчитали бы, что должник перед банкротством совершил продажу для того, чтобы скрыть имущество.
Мораль всей истории такова, что когда вы действуете не по Закону, то сами сразу же становитесь уязвимы. И так везде. От попадания в подобную ситуацию не застрахован абсолютно никто.
А Евгений и вправду остался и без денег и без квартиры. Конечно, жаль человека, но такова жизнь. Когда действуешь, без помощи специалиста на чужой территории всегда будь готов к тяжелым последствиям.
Поэтому, если вы собрались покупать или продавать недвижимость, то:
1. Указывайте в договоре истинную сумму купли-продажи.
2. Всегда думайте о том, что ваши действия приводят к очень серьезным последствиям для второй ни в чем невиновной стороны.
3. Лучше всего найдите проверенного специалиста и заплатите ему денег – это убережет ваши деньги, время и здоровье.
История абсолютно реальна, имена изменены.
Подписывайтесь на канал будет интересно.