Часть1 Эскроу счета.
Все, наверняка, следят за ценами на недвижимость вне зависимости от того, собираются ли они приобретать квадратные метры или просто наблюдают за их ростом как за своеобразным реалити шоу. Почему именно реалити шоу? Да потому, что на квартиру, которая висит на сайте продажи недвижимости уже два года, из месяца в месяц накидывают по 200 - 300 000 рублей и надеются ее продать.
Давайте проанализируем ситуацию на рынке недвижимости с самого начала. Итак поехали.
Когда было объявлено о введении эскроу счетов, как механизма расчетов между покупателем и застройщиком, многие решили, что этот механизм поможет решить проблему обманутых дольщиков. Ну, по крайней мере, так было анонсировано сие событие. А была ли глобальной проблема недостроя? Даже если вспомнить одного крупнейшего застройщика Су-155 и его банкротство, то по большому счету не пострадал никто. Все объекты были достроены и введены в эксплуатацию другими строительными компаниями. Пусть и с задержкой, но дольщики получили свои оплаченные квадратные метры. В некоторых регионах не были введены в эксплуатацию объекты инфраструктуры(школы, детские сады, поликлиники), но жилые дома были введены в эксплуатацию. Однако, данное банкротство, по словам нашего руководства, переполнило "чашу терпения" и послужило причиной введения тех самых отношений покупателя и застройщика, именуемых в дальнейшем эскроу счетами. Теперь деньги покупателя были в "безопасности", под надежной защитой банковской системы.
Давайте расшифруем сей посыл. По Договору долевого участия в строительстве, именуемого в просторечье ДДУ, покупатель мог внести денежные средства на этапе строительства и получить через определенное время квартиру в новостройке. Причем, чем раньше была внесена сумма, тем дешевле в итоге обходились квадратные метры. Оба участника сделки, дольщик и застройщик, получали свою выгоду. Дольщик инвестировал свои деньги в строительство и получал возможность приобретения недвижимости по более низкой цене. Застройщик получал беспроцентный займ на финансирование объекта строительства. Но такое положение дел никак не могло устраивать государственную систему. Ведь в основном, на этапе строительства, в недвижимость вкладывали свои деньги инвесторы, которые реализовывали приобретенные по ДДУ квартиры на фазе окончания строительства. Причем продажа осуществлялась по переуступке прав требования. Соответственно инвестор только фиксировал свою прибыль не платя никаких отчислений, в виде налогов, в казну. Это никак не устраивало налоговые органы. Застройщик, даже реализовав на начальном этапе строительства 25-30% квартир, имел возможность завершить строительство не прибегая к дополнительным заемным средствам. Это никак не устраивало банковскую сферу. Рано или поздно "лавочка" должна была быть закрыта.
Вот ее и закрыли введением эскроу счетов. Покупатель несет деньги уже не застройщику, а в банк, где есть счет строительной компании для перечисления денег за объекты недвижимости на фазе строительства. И доступа, до сдачи дома в эксплуатацию, у застройщика нет. Застройщик вынужден брать деньги на строительство непосредственно в банке, под определенный процент. Теперь стоимость квадратного метра едина на всех этапах строительства, что утрачивает инвестиционную привлекательность. А если нет инвестиционной привлекательности, то как и чем стимулировать народ на покупку жилья? Вот тут и появляется льготная ипотека под 6.5%, о которой мы поговорим в следующей части.