Очень часто возникают вопросы использования общего имущества . Нередко близким родственникам, брат там или сестра, в наследство досталась квартира от родителей, где они владеют по 1/2. Проходит уже много времени и они никак не приходят к вопросу что делать с этой квартирой.
Как правило один из них, например, брат, заселяется в квартиру, сестра живёт семьёй в другой квартире. Получается он пользуется этой квартирой один, извлекает из неё все выгоды и не собирается чего-либо менять. Ему удобно за половину стоимости владеть целой квартирой.
Естественно, сестра хочет как-то иначе этот вопрос решить, однако никакие разговоры не помогают. Она предлагает продать квартиру и разделить деньги, но он отказывается. Зачем ему продавать, он живёт в своё удовольствие. Она предлагает у ней выкупить её долю, ему тоже это ненужно, он отвечает, что денег нет.
Давайте посмотрим, что на этот счет есть в законе и какие варианты действий можно предпринять:
1. Давайте начнём с самого простого: через суд можно определить порядок пользования совместным общим имуществом, а также выделить долю в натуре. Опять таки, это касается не всех квартир, а тех квартир, которые позволяют это сделать. Т.е. это должны быть, как минимум, многоквартирные квартиры, где можно выделить отдельные комнаты в какое-то отдельное владение. Если квартира однокомнатная, то по определению это сделать не возможно.
Поэтому этот вариант подходит не всем. Если это получится вы сможете определить конкретные доли в квартире, которые будут находиться в пользовании каждого. Определить порядок совместного использования остального имущества: кухня, ванна и прочих общих помещений; определить там все какие-то остальные вопросы .
Что дальше делать с этим? Вы заберете у другого часть площади, что бы ему было не так вольготно. Также можно попробовать вселить каких-то арендаторов, но оформлять все это официально с уплатой всех налогов, учитывая противодействие другого собственника.
2. Что ещё можно сделать? Вы можете продать свою долю. Доли продаются, как ни странно, и рынок этих продаж есть. Понятно , что если вы продаёте долю, она будет в цене занижена и есть лица, которые покупают такие доли.
Они ищут проблемные квартиры. Есть юридические компании, которые скупают доли, консолидируют их , что–то там предъявляют, какие-то судебные иски. Есть другие лица, работающие полукриминальным образом. В одном из постов мы рассказывали о профессиональных соседях - лицах, которые заселяются и усложняют жизнь другому собственнику.
В общем, если вы продаёте долю, то ее дальнейшая судьба вам всё равно. Вы честно предупреждаете самого человека и если он не внемлет голосу разума, то остальное уже не ваше дело. Вы получите хоть какие-то деньги, нежели не иметь вообще ничего. Понятно, что это будет меньше, чем стоимость половины квартиры, иначе никто не будет брать, но что-то лучше чем ничего.
3. Еще один вариант - вы можете получить компенсацию за использование доли. Опять таки там есть много ограничений.
Например, это жильё является единственным для вас, второе лицо создало вам невозможное условие существования, невозможность проживания в этом жилье. Вам негде проживать и вы берёте в аренду квартиру и проживаете в ней. Соответственно, вы приобретаете право на некую компенсацию частичных своих расходов в размере пропорционально своей доли в общей квартире.
Т.е. если у вас 1/2 доли и вы арендуете квартиру значит 1/2 аренды вы можете повесить на второе лицо. Понятно, что вопрос будет очень сложный, аренду надо подтверждать и ее реальность, и всё такое прочее. Если у вас есть другое собственное жильё, то этот вариант не подходит.
4. И, наконец, в некоторых случаях, допускается принудительный выкуп доли. Опять таки там есть ограничения. Если квартира такого размера, что не позволяет разделить, выделить каким-то образом отдельную часть для другого собственника, то теоретически он может потребовать от других лиц компенсацию в размере рыночной стоимости доли. Там тоже много ограничений , но при определённых условиях это допускается . Есть большая практика на эту тему, надо смотреть по конкретным случаям.
Вот основные варианты решения проблемы. Самый простой из них – это продажа доли, там требуется соблюсти правила преимущественной покупки другой стороны, остальные все дела очень лёгкие - регистрация МФЦ, лишь бы найти человека и здесь сыграет цена. Все прочие вопросы это всё из области сложных дел, но тоже возможных. Дело будет по определению сложным и без юриста вы их не потяните, поэтому, мы, хотя и разбираем определённые варианты, однако реализовать эти варианты чрезвычайно сложно и вы это должны понимать сразу.