На связи с вами Анна Писанкова, эксперт в сфере ипотеки с 15 летним банковским опытом. Я независимый ипотечный брокер и юрист в недвижимости, помогающий своим клиентам оформить ипотеку и рефинансирование на самых выгодных условиях и приобрести квартиру без «подводных камней».
Сегодня я расскажу вам об одной из самых популярных тем в сделках с недвижимостью – покупка недвижимости с использованием материнского капитала.
Начиная с 01 января 2020 года материнский семейный капитал (далее по тексту МСК) выделяется семьям и при рождении первого ребенка. Напомню о том, что материнский капитал в 2021 году проиндексировали на 3.7%.
Размер МСК для лиц, у которых соответствующее право возникло до 1 января 2020 года, а также для лиц, у которых данное право возникло в связи с рождением (усыновлением) первого ребенка после 1 января 2020 года составляет 483 881,83 рубля.
При рождении (усыновлении) второго ребенка (после января 2020 года) вышеуказанная сумма увеличивается на 155 550,0 рубля, в случае если право на материнский капитал еще не было реализовано.
Для лиц, у которых право на материнский капитал возникло в связи с рождением (усыновлением) второго или последующих детей начиная с 1 января 2020 года, если ранее такое право у них не возникло – 639 431,83 рубля.
Так на какие же цели можно использовать материнский капитал?
— улучшение жилищных условий (приобретение, строительство жилого помещения, уплату первоначального взноса, погашение основного долга при получении кредита, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья);
— образование детей в любом образовательном учреждении на территории РФ, имеющем право на оказание платных образовательных услуг;
— формирование накопительной части трудовой пенсии матери, являющейся владелицей сертификата;
— социальную адаптацию детей. Средствами из маткапитала можно компенсировать затраты на определенные товары и услуги для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов. При этом средства материнского капитала нельзя потратить на медуслуги, а также на реабилитационные мероприятия, технические средства реабилитации и услуги;
— получение ежемесячной выплаты из фонда материнского капитала (так называемые в народе «путинские» выплаты).
Также обсуждаются новые возможности для расширения перечня для использования материнского капитала. В последнее время активно обсуждают идею инвестирования в ценные бумаги.
Но сейчас мы говорим именно об использовании материнского капитала в сделках с недвижимостью.
Какие цели это могут быть:
- приобретение жилого помещения;
- строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с привлечением и без привлечения строительной организации;
- компенсация затрат за построенный или реконструированный объект индивидуального жилищного строительства;
- уплата первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
- погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам на приобретение или строительство жилья, в том числе ипотечным;
- уплата цены по договору участия в долевом строительстве;
- платеж в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса, если владелец сертификата либо его супруг (супруга) является участником жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива.
- также с недавнего времени материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса в Сельскую и Военную ипотеки.
При ипотечном кредитовании не обязательно дожидаться исполнения ребенку трех лет! В этом случае ипотека прекрасный инструмент.
Главное, что необходимо соблюсти, это наделить всех членов семьи, в том числе и будущих детей долями в праве собственности именно в той недвижимости, в которую вы вложили материнский капитал.
Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса при покупке в ипотеку. У всех банков разные схемы по переводу денежных средств материнского капитала продавцу. Какие то банки выдают сумму кредита больше как раз на сумму МСК, какие то ждут его перевода на счет продавца. Некоторые банки не требуют наличие собственных денежных средств, если материнский капитал составляет 10-15% (в зависимости от программы банка), каким то банкам необходимо собственные денежные средства в размере 5-10%, а остальная сумма за счет МСК. Необходимо заранее понимать схему сделки и подбирать банк, в котором она осуществима.
Для распоряжения средствами материнского капитала в досрочное погашение ипотеки в большинстве банков достаточно написать заявление на распоряжение, а банк сам берет на себя взаимодействие с Пенсионным фондом РФ.
Также при выборе банка, необходимо учитывать, что ни все банки выделяют доли несовершеннолетним детям в ипотечной квартире.
Какие банки разрешают выдел долей детям?
Это Сбер, Банк Дом РФ, Ак Барс банк, ВТБ, банк Санкт-Петербург. Остальных банков устраивает обязательство о выделении долей детям в течении 6 месяцев после погашения ипотеки (нотариальное обязательство отменено).
При покупке жилья с использованием маткапитала на каждого члена семьи по закону нужно выделять доли. Размер долей в праве общей долевой собственности на указанной объект недвижимости должен определяться на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи.
На данный момент существует большая проблема проверки объекта недвижимости на предмет выделения детям долей в праве собственности после использования МСК. Некоторые недобросовестные собственники нарушают права детей и продают недвижимость не выделяя доли детям. Данную сделку можно оспорить в суде. Инициатором возбуждения дела может стать прокурор либо сам ребенок, когда достигнет своего совершеннолетия.
Законодатель не закрепил обязанность отражения в Росреестре информации об использовании материнского капитала, пока эта идея только обсуждается. А тем временем сделки которые можно признать недействительными заключаются каждый день!
Поэтому я призываю тщательно проверять недвижимость, которую вы хотите приобрести, а лучше обратиться к профессиональному юристу, чтобы избежать всех «подводных камней» в сделке.