В этой статье речь пойдет о жилье в Испании и, в частности, об аренде. Это неизбежно приводит нас к рассмотрению вопроса об «Окупас», о существующих правовых средствах защиты частной собственности, а также о законодательных изменениях, направленных на урегулирование этой проблемы, и текущих тенденциях в свете судебной практики Конституционного суда.
Феномен «Окупас» возник в Испании в середине 80-х годов как политический ответ, в котором оккупация заброшенного здания является не только целью, но и средством осудить трудности доступа к жилью. Позднее этот метод был использован для осуждения спекулятивных сделок с жильем, которые были весьма распространены в Испании до 2007 года, когда разразился кризис в сфере недвижимости.
Используется только один источник проблемы — статистические данные Министерства внутренних дел. В нем говорится, что в первом полугодии 2020 года было зафиксировано 7450 обращений в полицию на незаконный захват по сравнению с 7 093 за тот же период прошлого года. Незначительное увеличение на 357 случаев по всей Испании. Повторяются следующие данные: в день подается 41 заявление в полицию. Но 2019 году было 40 в день. Кроме того, по автономным сообществам эта цифра уменьшилась или сохраняется во всех сообществах, кроме пяти. Другими словами, пандемия не сильно повлияла. Это проблема, которая растет на протяжении многих лет, при разных правительствах.
Каталония, безусловно, является наиболее пострадавшим сообществом: в прошлом году было подано более 6 688 обращений по сравнению, например, с 1 441 обращением в Мадридском сообществе.
В настоящее время из-за этой проблемы выросла социальная тревога. Реальность такова, что подавляющее большинство захватов — это пустое жилье банков и юридических лиц, как например, фондов-стервятников (fondos buitres). Крайне редко происходит захват жилья, которые принадлежат частным лицам.
Большинство жильцов являются уязвимыми семьями по социально-экономическим причинам. В большинстве случаев они решаются на основе соглашений с банками или при посредничестве социальных органов местной власти.
Правила, которые недавно были введены в действие автономными сообществами и центральным правительством, направлены на защиту уязвимых лиц и семей, т.е. тех, кто не защищен и не имеет средств для оплаты аренды жилья. Очевидно, что банды и организованные преступные группировки воспользовались этими правилами и особенно стремятся найти пустые квартиры, принадлежащие банкам или фондам-стервятникам, а затем за определенную цену сдают их в «аренду».
Конституция Испании гарантирует право на неприкосновенность жилища (статья 18) и право на частную собственность (статья 33).
С другой стороны, правовая система предоставляет два способа решить эту проблему:
∙ Первый: через уголовный правовой порядок, статья 202 Уголовного кодекса ( Allanamiento de morada ) в случае, когда есть захват жилья, которое может быть вашей единственной собственностью, которая может быть вашим постоянным местом жительства или даже вторым местом жительства, наказание составляет до 2-х лет лишения свободы. Но когда происходит захват пустого жилья, которым вы не пользуетесь, мы говорим о преступлении в виде присвоения ( Usurpaci ó n ) домов, о котором говорится в статье 245.2 Уголовного кодекса Испании; здесь наказание до 6 месяцев.
∙ Второй способ: Гражданское судопроизводство ( Ley 5/2018) от июня 2018 года был изменен, а именно статья 250 этого закона, чтобы включить методы решения этого типа захвата, но эта норма действует только для физических лиц, некоммерческих и общественных организаций, а не для юридических лиц. Оно также известна как ускоренное выселение ( desahucio expr é s , desahucio por precario ).
Согласно этой норме, при подаче иска, истец должен доказать, что у него есть на это законное право, путем предоставления нотариального удостоверения собственности или договор аренды или другой законный документ.
Очевидно, что судья попросят окупа доказать свое право на жилье, которое он захватил.
Другими словами, процесс ограничивается рассмотрением титулов, предоставленных сторонами. Если окупа не сможет доказать, что оно имеет право на проживание в этом жилье, суд вынесет решение о его выселении. Принята быстрая мера пресечения, заключающаяся в том, что окупас в течение пяти дней с момента уведомления должен доказать наличие законного титула на владение этого жилья (договор аренды, договор купли-продажи и т.д.) В противном случае судья разрешает выселение, согласовывая дату и время выселения. И, кроме того, постановление не может быть обжаловано.
По состоянию на декабрь прошлого года правительство приняло Королевский указ-закон (Real Decreto Ley https://www.boe.es/boe/dias/2020/12/23/pdfs/BOE-A-2020-16824.pdf), который не разрешил «оккупацию», когда «заселение или пребывание в жилье было осуществлено преступным путем».
Однако 21 января 2021 года этот указ-закон был изменен поправкой к другому Королевскому указ-закону (Real Decreto Ley https://www.boe.es/boe/dias/2021/01/20/pdfs/BOE-A-2021-793.pdf). Теперь он запрещает «оккупацию» только в том случае, если «заселение или пребывание в собственности «происходили путем запугивания или насилия в отношении лиц». Таким образом, «оккупация» защищена, даже если она была осуществлена преступным путем. Это новое правило затронет как физических лиц, так и юридических лиц, которые обладают более чем десятью собственностью.
Получается, что по новым правилам судья может приостановить выселение социально незащищенных семей на время состояния повышенной безопасности (estado de alarma ) до 09.05.2021 г., в том числе и занятого жилья, в котором проживают жертвы домашнего насилия, иждивенцы или несовершеннолетний ребенок, что должно быть подтверждено социальными органами местной власти.
Это правило увеличивает правовой неопределенность, возникающую в связи с арендой, и вызовет эффект, называемый незаконным захватом недвижимости, который нанесет вред как частным лицам, так и организациям, занимающимся арендой жилья. Эксперты также подчеркивают, что эта остановка может стать тормозом на рынке аренды и инвестиции в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду в Испании.
Изменения, внесенные в нормы, снова наносят ущерб основному праву частной собственности, в связи с чем считается, что эта мера может быть объявлена неконституционной, особенно когда речь идет о нарушении этого основного права посредством королевского указа-закона, когда ст. 53.1 Конституции устанавливает, что осуществление указанных прав может регулироваться только законом и, в любом случае, с уважением их основного содержания.
В этом смысле Конституционный суд на своем пленарном заседании 28.01.2021 года единогласно объявил неконституционным указ-закон, которая была издана автономным сообществом Каталонии, обязывающего крупных владельцев жилья предлагать социальную аренду оккупантам, находящимся в уязвимом положении.
Эта ситуация свидетельствует об отсутствии координации между сообществами и государством, когда речь заходит об урегулировании аренды в Испании.
Существуют охранные компании, которые увеличили свой бизнес, особенно путем размещения сигнализации в домах, подключенных к полиции.
С другой стороны, в случае совершения такого акта было бы целесообразно нанять адвоката, чтобы наилучшим образом урегулировать эту проблему. Иногда хозяева жилья пытаются решить эту проблему самостоятельно, но по испанскому законодательству, если вы попытаетесь насильно выселить окупаса из собственного дома, вы совершите преступление принуждения (coacciones), а если оккупант заявит об этом в полицию, вы можете быть подвергнуты штрафу или тюремному заключению. Так что лучше воздержаться от того, чтобы взять закон в свои руки.
Каждый случай нужно изучать индивидуально. Мы считаем более целесообразным гражданское судопроизводство, учитывая, что с поправкой, внесенной в гражданско-процессуальный кодекс LEC в 2018 году, можно выселить незаконного захватчика в короткие сроки.
Если мы имеем дело с преступлением, которое только что было совершено, с поличным (in fraganti), тогда можно урегулировать путем уголовного судопроизводства, подав жалобу в полицию. В последнее время судьи предписывают выселение при поддержке полиции в качестве меры пресечения, до тех пор, пока окупа не подтвердит законность пребывания в этом доме.