Если вы когда-нибудь сталкивались с покупкой квартиры, то наверняка, первое что вы делали это мониторили популярные в своем регионе интернет сайты объявлений о продаже недвижимости.
И скорее всего, находили там квартиры, которые по не совсем понятным для вас причинам были ОООчень привлекательны своей ценой и при этом состояние квартир тоже может быть близко к идеальному.
Иногда конечно закрадывается сомнение, что это объявление-утка, т.е. на самом деле такого объекта нет, а объявление размещено риэлторами для поиска потенциальных клиентов (схему опишу в других статьях). Возможно также, что объявление размещают мошенники для своих махинаций, но если покопаться, то можно увидеть, что подобных квартир достаточно много и объявления размещены разными людьми. Очень часто можно увидеть подобные объявления и от известных в вашем регионе риэлторов и агентств недвижимости.
Так в чем же здесь подвох? Весь подвох зачастую здесь в том, что продают не квартиру а долю. Так например в нашем городе Ижевске примерно с 2010 года было очень популярно такое «малоэтажное строительство». На сегодняшний день в городе учтено более 100 таких построек.
При таком способе застройки не совсем чистые на руку застройщики, как правило это мелкие частные компании, выкупали несколько небольших участков земли в частном секторе и строили на них дома. И казалось бы все честно, купил – построил. Ну что здесь такого? Но вся засада здесь в том, что земельные предназначены для Индивидуальной жилой застройки частными домами не выше трех этажей. Фирма-застройщик строила дом в 3 этажа обычно на 12-16 квартир, встречаются и квартиры-клетушки, которых в таком доме могло быть и более 20.
Естественно, Управление Росреестра не разрешит зарегистрировать такой дом как многоквартирный, поэтому продавалось все это не как квартиры, а как доли в доме.
То есть если в доме 20 квартир, то у вас в документах будет написано 1/20 доля в жилом доме, расположенном по адресу такому то, а также будет документ на аналогичную долю в земельном участку по такому же адресу. Поэтому если все же вы собрались позвонить по столь привлекательному объявлению, обязательно спросите что же по документам представляет из себя объект продажи - квартира это или доля.
В свое время подобного рода дома, как грибы росли по всем районам города, где есть частный сектор. Насколько знаю по общению с коллегами из других регионов подобного жилья по всей России построено огромное количество. В Краснодаре же это достигло огромных размахов, там строили 17 этажные дома по 300- 400 квартир и продавали их как доли. Говоря, есть даже целый микрорайон из таких долевых многоэтажек.
Что же рождало спрос на такое незаконно построенное жилье? Ответ очень прост – это цена. Средний ценник на квартиру 30 квадратных метров в таком доме был около 800 тысяч рублей, примерно в два раза ниже среднерыночной цены на вторичном рынке. За такие деньги можно было купить разве что комнату в общежитии. А здесь покупатель получал новое жилье, квартиры с чистовой отделкой, дом с автономной газовой котельной, а зачастую еще и со своей водяной скважиной. Никаких тебе отключений горячей воды и холода в квартире до начала отопительного сезона, да еще и лука с морковью маленькую грядку под окном можно посеять. Все рады: покупатель получает новое недорогое жилье, застройщики – гиперприбыли. Все это и привлекало людей покупать подобное жилье.
Только вот немного пожив в таком жилье осознаешь все его минусы:
1. Контингент жильцов оставляет желать лучшего. В силу своей дешевизны жилье привлекает людей из маргинальных слоев. Поэтому будьте готовы засыпать по Владимирский централ, Мурку и пьяные крики ваших соседей.
2. В силу незаконности своей постройки такие дома достаточно сложно передать на баланс обслуживающих организаций. Любые коммуникации нужно обслуживать, да и мусор нужно вывозить.
3. Проблемы с пропиской. В свое время было достаточно сложно прописаться в таких «долевых домах». Конечно, всегда есть выход из ситуации, но связан он с преодолением определенных трудностей.
4. Если дом подключен к общим сетям, то нагрузка на них чрезмерно возрастает-это конечно не обрадует ваших соседей. Поэтому будьте готовы выслушать претензии в свой адрес.
5. Всегда есть перспектива сноса таких незаконных строений, если земельный участок попадет в поле чьих либо интересов. Заинтересованные могут обратиться в суд и суд с вероятностью 99 процентов встанет на сторону истца и попросит ликвидировать незаконно построенное жилье. Угадайте за чей счет? Прецеденты по сносу подобных домов у нас в городе Ижевске были, но тогда все происходило на уровне застройщиков, т.е дома сносились еще не достроенные и незаселенные
В общем, проблем с таким жильем можно набрать не мало, но в то же время для кого-то подобные дома стали единственным шансом приобрести свое жилье. К сожалению, экономическая ситуация в стране до сих пор достаточно сложная и подобное жилье несмотря ни на что пользуется спросом.
Быть может подобные небольшие многоквартирные дома могли бы стать тем самым «доступным жильем» для молодых семей и малоимущих граждан, но реалии пока такие, какие я описал в своей статье. А как же не стать обманутым?
1. Внимательно изучайте документы перед покупкой жилья,
2. Собирайте информацию о доме и людях, которые в нем проживают,
3. Постарайтесь разузнать хоть что-то о продавце,
4. Закажите выписку из ЕГРН в МФЦ или через электронный портал Росреестра.
Если же на все это у вас нет времени, не имеется доступов к ресурсам, не хватает знаний, то наймите себе специалиста-риэлтора. Уверяю вас, он сэкономит вам ваши нервы, время и деньги.