Арендный бизнес в сегменте квартир становится все менее прибыльным, да еще и требует активного участия владельца. Приносит ли недвижимость действительно пассивный доход? Да, но не вся. Только цифры и аналитика.
Стереотип о том, что можно купить квартиру под сдачу в аренду и получать с нее внушительный, да еще и пассивный доход, весьма популярен в нашей стране. Но, к сожалению, совершенно не оправдан. И связано это с тремя факторами.
Во-первых, палки в колеса таким инвесторам вставляют сами жильцы. Цифры показывают, что они весьма мобильны и переезжают гораздо чаще, чем предполагает «стандартный» договор долгосрочной аренды на срок от года.
Вот голые факты, по информации от аналитиков портала ЦИАН:
- 50% арендаторов съезжает, не прожив и года;
- около 40% меняет квартиру с периодичностью в 1-3 года;
- и только 10% жильцов остается в одной квартире дольше 3-х лет.
Из-за этого «сдать и забыть» о поиске жильцов хотя бы на год может меньше половины собственников жилья.
Во-вторых, лучше сразу снять розовые очки и от концепции «пассивного» дохода от квартиры отказаться. Для заработка на арендных платежах владелец должен стать полноценным рантье, которому еще и нельзя надолго уезжать из города.
Ну, или можно, оставляя вместо себя нотариально утвержденного представителя, который возьмет задачи рантье на себя, и вряд ли сделает это бесплатно. Ведь арендаторов нужно как-то привлекать, конкурируя с массой других предложений на рынке.
А учитывая, как льготная ипотека в 2020 году подстегнула спрос на недвижимость, этот рынок близится к перегреву. А слишком высокая конкуренция всегда снижает ставки, но об этом позднее.
Кроме того, не самые бережливые жильцы за полгода-год могут так испортить квартиру, что ей потребуется ремонт, а это и расходы, и простой = недополученная прибыль.
Здесь вновь можно обратиться к статистике, и она тоже не обнадеживает:
- треть жильцов разрывает договор об аренде до его окончания;
- треть арендаторов более дисциплинирована, однако тоже отказывается от продления договора сразу же по истечению срока его действия.
Получается, что около 70% арендаторов инициируют процесс завершения аренды – и зачастую неожиданно для владельца. Представьте, вы только уехали в отпуск и не планировали оказываться дома еще месяц, но внезапно нужно что-то решать с приемкой квартиры, поиском и заселением новых жильцов.
В большинстве случаев это превращается в головную боль собственника и потерянные за 1-2 месяца деньги.
Но иногда может оказаться так, что арендаторы отказываются заботиться о собственности, нанося ей ущерб, или же платить в срок. Тогда владельцу приходится выселять их или превращаться в коллектора, что по душе далеко не всем. В 2% случаев арендодатели вынуждены применять жесткие меры выселения, включая вызов полиции и решение вопроса через суд.
В-третьих, доходность арендного бизнеса в сегменте жилой недвижимости стремительно снижается. Дело в том, что цены на жилье только растут, а ставки за аренду стагнируют. Да, и тут ЦИАН неумолим. С февраля по октябрь 2020 года рост средней стоимость квадратного метра в новостройках России составил около 12%, достигнув уровня выше 90 тыс. рублей.
Рост цены в масс-маркете составил все 20% по сравнению с докарантинным периодом. При этом ликвидных объектов на рынке мало, а значит, что рентабельные варианты отыскать все труднее. В массовом сегменте за них еще нужно побороться – по сравнению с периодом до пандемии предложение снизилось на 30%. А из-за ажиотажа, вызванного льготной ипотекой, уровень спроса в 3 раза превышает предложение ликвидных вариантов.
Одновременно с этим средняя ставка аренды в крупнейших городах России за 2020 год выросла максимум на 1-2%. Эксперты «Авито Недвижимости» и ЦИАНа сошлись на том, что на момент декабря 2020 года арендные ставки находились на уровне конца 2019 года. А по сравнению с началом марта 2020 года до начала пандемии снизились на 3-4%.
Самые сильные падения ставок за аренду, например, двухкомнатных квартир случились в Екатеринбурге – 3.2%, Казани и Нижнем Новгороде –3.6%. В Волгограде ставки снизились на все 5.2%.
По данным тех же аналитиков портала ЦИАН, только 25% арендодателей повышает цену за месяц аренды при смене жилья, то есть подавляющее большинство не может поднять цену даже минимально. Но главное, чтобы опускать не пришлось – хотя и такой вариант развития событий, как показал 2020 год, возможен.
И что, теперь придется отказываться от пассивного заработка на недвижимости? Нет, главное правильно выбрать сегмент. Самым выгодным вложением сейчас является доходная недвижимость, а именно, апарт-отели, находящиеся под управлением профессиональных управляющих компаний.
Эксперты в индустрии гостеприимства в лице УК с легкостью решают первые две проблемы. Они становятся вашим личным рантье, заранее планирующим загрузку комплекса на год и выстраивающим отношения с жильцами, что позволяет минимизировать все риски. В петербургском комплексе апарт-отелей VALO, например, действуют тарифы, которые исключают выезд жильцов без оплаты проживания и фиксации ущерба.
А доходность вложений в апартаменты регулирует рынок, и сейчас она составляет 7-12% годовых. Апарт-отели наращивали популярность и до пандемии – рынок аренды жилья меняется и все больше людей предпочитает современный формат проживания с богатой инфраструктурой и сервисом. А коронакризис только усилил этот процесс, актуализировав преимущества апартаментов и перед квартирами, и перед гостиничными номерами.
Хотите узнать о том, как зарабатывать на апартаментах уже сейчас? Необходимая информация здесь: https://valo-hotel.ru/