Если честно, мне такая постановка вопроса не совсем нравится, но я постараюсь на него ответить, так как подавляющее большинство наших соотечественников рассматривают только эти два варианта сохранения своих сбережений.
Депозиты примерно все одинаковые. Для начала предлагаю договориться, что в этой статье в качестве вклада будем рассматривать обычный вклад с доходностью 5% годовых. Всякие банковские эрзац-продукты вроде вклада + инвестиционное страхование жизни мы не рассматриваем. А такую штуку, как налог на вклады мы просто не учитываем, из-за его незначительности в нашем случае.
Квартиры, в противовес банковским депозитам, имеют массу отличий между собой. Есть как хорошие, так и плохие. Вариантов уйма, и их все не перечислить в одной статье. Если у вклада три характеристики, которые могут различаться (срок, процентная ставка и рейтинг банка), то у квартир их несколько десятков. Начиная с локации и заканчивая тем, с ремонтом она продается или без.
Поэтому квартира может быть как лучше депозита, так и хуже. В качестве инвестиционной квартиры я в первую очередь рассматриваю ту квартиру, которую можно сдавать в аренду и получать рентный доход. У нас с супругой несколько таких, поэтому я знаю о чем пишу.
Утверждение, что недвижимость все время дорожает, глубоко ошибочно. В этой связи я не готов покупать квартиру только ради того, чтобы её потом перепродать с возможной прибылью. Такой подход больше похож на лотерею или ставку в казино. Возможная прибыль легко может обернуться реальным убытком по обстоятельствам, от нас не зависящим.
Мы покупали свои квартиры в 2017-2019 годах у людей, которые их взяли у застройщика в 2014-2015гг. И нам они обошлись дешевле, чем предыдущим хозяевам. Квартиры были без ремонта. Вдумайтесь, люди вложили несколько миллионов в бетон, думая, что спасают деньги в кризис, а в итоге продали эти квартиры через несколько лет с убытком 10-15%. В таких случаях депозит однозначно лучше.
В подавляющем большинстве случаев лучше хранить деньги на вкладе, чем покупать новостройку или квартиру без ремонта с целью дальнейшей перепродажи. Квартиры - это не биткоин, непрерывно в течение долгого времени дорожать они не будут.
На первый взгляд кажется логичной мысль, что если депозит приносит 5%, то квартира, которая принесет от аренды 6%, однозначно выгоднее. Я так не считаю. Во-первых, квартира может простаивать в ожидании арендаторов, а это упущенный доход. Во-вторых, какие-то деньги будут уходить на поддержание квартиры в достойном виде, что опять же уменьшает чистую прибыль.
Также прошу не забывать про ликвидность. Сколько потребуется времени на то, чтобы превратить недвижимость в кэш, и сколько на то, чтобы снять деньги в банке. В первом случае несколько месяцев, во втором несколько дней. На мой взгляд лучше иметь на депозите 6 млн, чем квартиру аналогичной стоимости, доход от аренды которой будет 25 000 в месяц.
Квартира становится выгодной, когда доходность от аренды будет выше ставки по ипотечному кредиту. Да, в таких случаях я рекомендую оформлять ипотеку, и покупать несколько квартир с максимальным использованием кредитного плеча.
Простой расчет. Квартира стоит 7 млн рублей, чистыми приносит 50 тысяч рублей в месяц. Или 600 тыс в год. Что составляет 8,6% годовых. Ипотеку можно найти по ставке 7,5%, а если это новостройка, то ставка будет 6%. Первоначальный взнос 1 млн рублей. Открываем кредитный калькулятор и считаем. Внизу в галерее два расчета. Один для ипотеки под 7,5%, другой для ипотеки 6%.
Не забывайте, что в качестве первоначального взноса использован 1 млн рублей. В итоге на этот миллион каждый месяц будет капать по 5-10 тысяч дохода от аренды, после вычета ипотечного платежа и прочих затрат. А через 30 лет квартира сама за себя выплатит ипотечный кредит и станет хорошим пенсионным капиталом.
Я выше привел идеальную схему, в реальной жизни такие редки. Я не встречал квартиры, которые можно купить в ипотеку под 7,5% и сдать в аренду чтобы аренда приносила доходность выше. Зато я встречал множество квартир без отделки, выполнив ремонт в нескольких из которых мы добивались доходности от аренды под 10-12% годовых. Такие квартиры однозначно лучше депозита.
При выборе квартиры в первую очередь следует ориентироваться на рентный доход, а возможный прирост стоимости можно считать приятным бонусом. Открою небольшой секрет, который заключается в том, что чем большую доходность от аренды приносит квартира, тем больший потенциал роста она имеет.
Поэтому, на вопрос: "Что лучше? Квартира или депозит?", я отвечу, что банковский вклад лучше ровно до той поры, пока не найдется квартира доходность от сдачи в аренду которой будет достаточно высокой. Такие варианты разбираются быстро, поэтому лучше всего иметь наготове деньги на депозите, чтобы успеть купить.
Также нужно учитывать, что выгодный вклад в квартиру предполагает, что квартирой вам придется заниматься - продумать и сделать хороший ремонт, заниматься сдачей в аренду, поддерживать ее в хорошем состоянии. Готовых квартир с доходностью от аренды 10-12% на рынке не существует - их надо найти в черновом варианте и довести до совершенства самостоятельно. А депозит, в свою очередь, не предполагает от вас никаких дополнительных трудозатрат. Это тоже немаловажный критерий при выборе направления инвестирования.
Я высказал свое мнение, которое основано на реальном опыте. Буду признателен, если поделитесь своим опытом в комментариях.
Подписывайтесь и читайте другие мои статьи:
Как считать доходность при выборе квартиры как для инвестиций, так и для себя
В каком регионе РФ лучше всего покупать квартиру для сдачи в аренду
Покупка собственной квартиры. Считаем что выгоднее: аренда или ипотека
О том, как мы свою первую квартиру для аренды покупали. Было немного страшно.
