В первых двух статьях из серии "Проектирование и строительство дома по индивидуальному проекту" я написал о первых двух шагах:
Первый шаг - выбор Управляющей Проектом Компании (Заказчика застройщика):
и Второй шаг - выбор Генпроектировщика
ПРИМЕЧАНИЕ.
Хочу еще раз подчеркнуть. Столетиями определены основные этапы и функции при создании любого строительного объекта. Жилого дома, дворца, храма или общественного здания. И эти функции кто то профессионально должен выполнить. Если Вы, как заказчик и инвестор не подобрали всех исполнителей, обладающих необходимыми компетенциями - то есть обладающих многолетним умением их исполнять, то эти функции придется исполнять ВАМ! Я просто излагаю их максимально бытовым языком в виде Четырех шагов со СЖАТЫМИ объяснениями.
Теперь рассмотрим очень важный ШАГ.
Третий шаг. Выбор Генподрядчика.
Функции Генподрядчика и его взаимоотношения с Заказчиком регламентируются Гражданским Кодексом РФ.
"Статья 52 ГрК РФ. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства "
Есть стандартные договора с Генподрядчиком. С ними можно ознакомиться в Интернете. Не буду повторять, поскольку это займет много времени. Скажу одно и самое важное.
Генподрядчик - это сертифицированная организация, зарегистрированная в СРО и в обязанности которой входит обеспечение всего строительно-монтажного процесса, взаимодействие со всеми субподрядчиками до момента сдачи порученных работ Заказчику. Генподрядчик, в соответствии с ГК несет материальную и уголовную ответственность за качество выполненных строительно-монтажных работ.
Первый вариант Ваших действий
В том случае, если у Вас выбрана Управляющая проектом Компания (Заказчик - Застройщик) далее УК.
УК с Вашим участием выбрали Генпроектировщика и он приступил к проектным работам - далее все просто:
- На стадии завершения первой стадии проекта "Эскизный проект", УК подбирает на тендере Генподрядчика по профессиональной подготовленности и наличию необходимых компетенций по строительству аналогичных объектов.
- После Вашего утверждения Генподрядчика, УК заключает с ним договор и на основе Технологических карт Генподрядчика разрабатываются следующие стадии проекта.
- Генподрядчик и УК рассматривают проектную документацию в процессе ее разработки, выдают замечания. В результате рождается Рабочий проект с минимальными ошибками.
- При желании Инвестора, в этом случае, возможно выполнение строительно-монтажных работ параллельно с разработкой Рабочего проекта, что значительно сокращает срок строительства.
Второй вариант Ваших действий
К сожалению, по разным причинам, очень часто происходит не так, как правильно.
Заказчик (Инвестор), исходя из традиций сложившихся в чисто российской практике строительства частных домов (в цивилизованных странах так не поступают), сначала выбирает на первой стадии Генпроектировщика или просто архитектурное бюро, а зачастую просто архитектора. И часто разрабатывается не только первая стадия проекта "Эскизный проект", но и "Рабочий проект", причем не только на общестроительные, но и на инженерные работы.
И после этого Заказчик-Инвестор подбирает Генподрядчика. А зачастую даже не Генподрядчика, а просто на Подрядчика на общестроительные работы, потом на инженерные, а потом приступает к отделке.
РЕЗУЛЬТАТ
Стройка превращается в долгострой с бесконечными переделками, абсолютной непредсказуемостью бюджета строительства, браком в результате строительно-монтажных работ. И по большому счету спросить не с кого. Исполнители говорят: "Мы выполнили, как было нарисовано в проекте". Или просто разбегаются.
ЧТО ДЕЛАТЬ?
- Или выбрать УК и Генподрядчика и корректировать проект по замечаниям УК и Генподрядчика.
- Или найти Генподрядчика, имеющего компетенции Управляющей Компании и собственным проектным бюро, которое может доработать "Рабочий проект".
ВЫВОДЫ.
- Померьте моему 46-летнему опыту проектирования и строительства уникальных проектов как общественных зданий, так и частных жилых домов. Еще ни одному Инвестору не удавалось избежать без губительных последствий следованию столетиями установленного во всем мире порядка и исполнителей проекта.
- Поэтому для меня лучший Заказчик тот, кто уже построил один, два своих дома, "наелся" отрицательного опыта строительства и последующей эксплуатации. После этого с таким Заказчиком легко разговаривать.
- В связи с дефицитом кадров и специализированных компаний, обладающих необходимыми компетенциями, 22 года назад (имея на это время 24-х летний опыт руководства УК, эксплуатации, проектирования и строительства) я создал проектно-строительную компанию. В ее составе подразделение, выполняющее функции Заказчика-Застройщика (Управляющей проектом компании).
- Поэтому, работая с моей компанией, Заказчик застройщик может обратиться к нам на любой стадии, на которой он находится в процессе реализации проекта. Мы ее подхватим и успешно реализуем со всеми гарантиями. И ВСЕ РИСКИ МЫ БЕРЕМ НА СЕБЯ.
Другие статьи по этой тематике на моем канале
https://zen.yandex.ru/id/5d625aa98600e100adc320ba
Задавайте вопросы, пишите комментарии. С удовольствием отвечу на все. Ваши комментарии и вопросы помогут всем интересующимся.
Ваш Сергей Пономаренко.
