Виды коммерческой недвижимости в Германии и ее доходность
Хотите я вас не удивлю? Я утверждаю, что Германия - самая привлекательная страна Европы для инвесторов. Коммерческую недвижимость здесь могут приобретать все, у кого есть для этого деньги. Деньги и желание. Или просто желание. В том числе и иностранные граждане, причем без каких-либо дополнительных ограничений. Фишка в том, что коммерческую недвижимость в Германии можно покупать и с использованием программ льготного кредитования.
Как отмечалось выше, в сфере недвижимости есть своя специфика – много покупателей на коммерческие объекты и мало продавцов. И еще - надо понимать, что Германия - это страна, в которой удобно генерировать "консервативную" прибыль.
Что считается коммерческим объектом для инвестиций
#коммерческая недвижимость в германии - понятие очень четкое и законодательно описанное с точки зрения государства. Чаще всего оно включает в себя:
- объекты под заведения общественного питания (бары, рестораны, кафе и так далее);
- торговые точки (магазины, павильоны);
- гостиницы;
- объекты под заведения сферы услуг (салоны красоты, ремонтные мастерские) и здравоохранения;
- офисные помещения и коворкинги;
- производственные объекты - цеха, фермы и т.п.;
- склады, в том числе для интернет-магазинов.
Понятное дело, этот перечень не является исчерпывающим. С точки зрения немецкого законодательства коммерческой недвижимостью является любая недвижимость, которая приобретается или создается для получения прибыли. Независимо, принадлежит она юридическому или частному лицу. Коммерческая недвижимость имеет формализованные отличия от жилой недвижимости в налоговом и строительном праве, а также в сфере финансирования.
Германия - это самая большая экономика Европейского Союза. На территории страны расположено огромное количество объектов коммерческой недвижимости. Рынок позволяет инвестору выбрать подходящий вариант, независимо от его финансового состояния. Реально, например, приобрести магазинчик за 120 000 евро, а можно и гигантский торговый склад за несколько миллионов. Ограничений ни по отраслям деятельности ни по сумме капиталов нет.
Доходность коммерческой недвижимости
Если юридический статус предпринимателя у всех инвестирующих одинаков, то прибыль у всех своя. В этом плане важны личные способности, образованность, величина вложенного капитала и умение считать. По факту прибыль может и должна быть разной, причем этот параметр зависит во многом и от конкретного региона страны. В богатой Баварии или федеральных землях запада страны (территория бывшей ФРГ) коммерческая недвижимость стоит дороже, но и имеет большую рентабельность. Если купить, например, склад за 1 000 000 евро в Мюнхене, он может приносить доход на уровне 14% от первоначальных вложений в год. Правда, от суммы в 140 000 евро нужно отнять еще стоимость содержания. Небольшие объекты в восточной части страны (бывшая ГДР) могут стоить и 100 000 евро, но доход, как правило, они приносят меньший: нормальным считается чистый доход от 4% в год от первоначальных вложений. Я привел вам две реальные цифры процента прибыли, так сказать "ворота", которые удобно использовать при первоначальном расчете любого коммерческого бизнес-проекта, основанного на недвижимости в Германии.
Представители некоторых отраслевых ниш не скрывают нормативы своих доходов в настоящее время - могу привести их прямо здесь:
Локальная торговля и ритейл: чистая годовая прибыль среднего Торгового Дома обычно равна 4,3 – 4,5 % за год, супермаркета 5,0 – 5,5 %, сетевого магазина 5,8 – 6,0 %
Сдача в аренду офисных помещений: чистая годовая прибыль порядка 5,0%. Очень стабильный бизнес.
Гостиничный и отельный бизнес: здесь разброс очень большой - от 20% до 5% . Очень много зависит от региона и насколько старое здание.
Логистический бизнес: просто центр транспортной логистики + склад генерирует годовую прибыль в размере 5–7,5%, но при этом помещение, приспособленное под лёгкую переработку-переупаковку товаров дает 7–8,5%.
Демонстрация собственной значимости и заявление «покажите, а я подумаю» в Германии неактуальны. Пока покупатель раскачивается, прибыльная недвижимость попадает в руки тех, кто знает правила немецкого рынка. Местным инвесторам принадлежит порядка 45% коммерческой недвижимости . Следовательно, большая часть выгодных предложений реализуется «среди своих» и на открытый рынок не доходит.
Количество покупателей из других государств нельзя назвать малочисленным: гражданам из Соединённых Штатов принадлежит 21%, из Франции – 7%, из Соединённого Королевства – 5%, столько же приходится на долю канадцев. Солидный инвестиционный интерес проявлен со стороны китайцев. Роль россиян на рынке недвижимости ФРГ на данный момент весьма незначительная.
Не следует забывать о возможности получения кредита на покупку коммерческой недвижимости. Это очень частая, я бы сказал, общепринятая практика. Процентная ставка по ипотечному кредиту небольшая и выдается он, как правило, на значительный срок. Понятное дело, в этом случае для подсчета чистой прибыли нужно будет отнять от полученного дохода стоимость содержания здания и годовую сумму платежей по кредиту.
Всегда готовы вам помочь!