Приветствую друзья!
В прошлый раз я рассказал процесс покупки недвижимости с торгов, организованных службой судебных приставов. А сегодня, как и обещал, поговорим о другом типе торгов - банкротство.
Скажу так: случайно набрести на объявление торгов по банкротству довольно сложно. Вы не встретите такое объявление в газете (как например с торгами ФССП), на сайте авито и прочем. Это надо специально зайти на сайт единого реестра сведений о банкротстве (для простоты назовем его Реестром) или на сайт одной из многочисленных электронных торговых площадок. Есть еще сервисы, которые аккумулируют информацию о таких торгах, но как правило они все платные.
В любом случае я думаю, что начинать стоит с сайта именно Реестра. Там можно и не увидеть описание недвижимости, ее характеристики и прочее, но именно там мы можем узнать, что сейчас в городе Славаленинске торгуется какая-то квартира банкрота Хауна Педровича и на какой именно электронной площадке происходит.
Следующим нашим шагом мы идем на эту самую площадку, где информации уже больше. В прочем и тут не стоит ждать чудес в виде фотографий и документов на квартиру, но данные о площади, и прочее узнать можно, а также данные арбитражного управляющего, у которого можно уточнить детали по заинтересовавшему нас объекту недвижимости.
Наша задача для участия в торгах, это в первую очередь получить усиленную цифровую подпись. Кстати не факт, что ЭЦП полученная для торгов ФССП подойдет, но высокая вероятность, что усиленная ЭЦП подойдет на торгах приставов. Усиленная ЭЦП стоит дороже и действует так же один год. После этого регистрируемся на площадке и подаем заявку. Сроки регистрации, получения УЭЦП плюс-минус равны 10 дням, учитывайте это при выборе предмета торга.
Ну а дальше все просто, платим задаток, подаем заявку, если наше предложение самое выгодное, то и выигрываем торги. Подписываем ДКП и далее действуем по схеме: регистрируем свое право в Росреестре - освобождаем квартиру - распоряжаемся ей по своему усмотрению.
Основное отличие от торгов ФССП - это цена! Если пристав лишь один раз снижает цену на 15%, то арбитражный управляющий может это делать на этапе публичного предложения много-много раз и, как итог, квартира Хауна стоимостью в 1 000 000 рублей достанется Вам за 200 000, если ее конечно не купит кто-то за 250 000. При чем можно заранее знать, когда и на сколько цена будет снижена. Сложность же - это найти такое предложение, успеть зарегистрироваться и предложить действительно выгодную для Вас цену при этом не ниже конкурентов. Ну конечно, Вам опять придется договариваться с совестью по выселению банкрота Хуана.
В конце хочу сказать, что итоговая выгода при покупке с торгов это не только просто разница между будущей продажей и самой покупки. Надо учитывать стоимость обеспечительного платежа ЭТП (до 5% от покупки), расходы на ЭЦП (до 30 000), расходы на суды по выселению (+/- 50 000 на юриста и пошлину в суд или снять бывшему собственнику жилье на год), расходы на дорогу если в другом регионе, налог с прибыли (13% от разницы, если вы не ИП конечно), расходы на приведение в порядок недвижимости (в среднем 10000 за метр квадратный), расход на риелтора если вы не сами потом продаете (50-100 тысяч).
Лучше всего просчитать все заранее. Например, чтобы получить выгоду в 20 % по квартире Хуана нам надо заплатить 200 000 за сам объект торгов + 25 000 ЭЦП + 10 000 комиссия ЭТП + 50 000 суд по выселению (6 месяцев) + 50 000 комиссия риелтора + 150 000 ремонт, ИТОГО у вас выйдет 485 000. Спустя 8 месяцев Вы продаете ее за 900 000 и получаете налог в размере без малого 54 000. Общая прибыль составит 361 000 за 8 месяцев. Переводя в годовой доход это составляет чуть больше 100% годовых.
Естественно вероятность купить квартиру за 20% от ее стоимости стремятся к нулю, но вот за 50-60% уже вполне реально. А на какую доходность вы рассчитываете - решать только Вам!
Дерзайте!