Долевая собственность - собственность нескольких лиц на одно и то же имущество определённая в долях. Она возникает в результате наследства, приватизации, использования средств материнского капитала. Доли могут быть равными – по числу собственников (например: ½, ¼) или нет, например: 28/100 – у одного и 62/100 – у другого. Пока все эти доли принадлежат одной дружной семье – проблем нет, но, когда возникает вопрос наследования или раздела имущества, здесь и начинается самое интересное!
Всё заканчивается мирно, если все собственники в хороших взаимоотношениях между собой. В этом случае, все сели в кружок, попили чаёк, обсудили возникшие вопросы и продали квартиру совместными усилиями. Проблемы начинаются тогда, когда кто-то из сособственников хочет продать свою долю, а другой или другие сособственники – против продажи.
Обычно, против продажи, выступают те сособственники, которые считают, что по каким-либо причинам, им положена бОльшая доля в недвижимости, чем это установлено документально. Либо те, которым продажа квартиры наименее выгодна. Такие люди начинают манипулировать ситуацией, ставить препоны, чтобы в итоге, выкупить долю несчастного соседа за копейки. И начинаются междоусобные войны…
Тут, надо понимать следующее:
1) Для всех собственников будет выгоднее продать квартиру целиком, как объект, а не по долям, потому, что это будет быстрее и дороже. Почему? Доля – часть объекта, её нельзя заложить, нельзя купить в ипотеку (это можно сделать только одному из сособственников, так, чтобы по итогу, ему принадлежала вся квартира). А это – сильно сужает круг потенциальных покупателей. Это – неликвидная покупка, поэтому, она сильно падает в цене. Да и спросом такой «объект» не пользуется совсем, поэтому продажа растянется на годы... К тому же, продажа доли должна быть оформлена только нотариально – а это, опять затраты и, немалые.
2) Доли каждого сособственника не определены реально. При равных долях на бумаге, в реале, все комнаты в квартире имеют разную площадь. И пока право на пользование определенной комнатой не закреплено документально, продажа доли чревата дальнейшими спорами, ссорами и судами. Почему? Пока один собственник продает свою долю, второй – может легко и просто занять комнату большей площади, чем была у него в пользовании изначально. А это обострит отношения с покупателем или сведёт продажу к нулю. Вопрос этот можно решить и миром, если составить соглашение о распределении долей и заверить его у нотариуса либо обратиться в суд.
Например, квартира 3-я, общей площадью 54 кв.м, жилой – 39 кв.м. Квартира имеет три жилых комнаты: 17, 12 и 10 кв. м. Вы, по каким-то причинам, изначально, пользовались комнатой 17 кв.м. Ваша задача, подав исковое заявление в суд, признать за вами право на пользование и владение комнатой, площадью 17 кв.м. Но это не так просто, как кажется, право на пользование определенной комнатой, надо еще доказать! Сделать это не так легко, как кажется.
3) Законом предусмотрено право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ) доли в квартире её сособственниками. Эта правовая норма призвана защитить интересы других собственников. Несмотря на то, что у каждого в пользовании есть «своя» комната, вся остальная площадь квартиры – общее имущество (кухня, коридор, туалет, ванная комната), которым вправе пользоваться все собственники на равных основаниях. Появление нового собственника влечёт за собой ряд неудобств. Покупатели бывают разные, поэтому, чтобы к оставшимся в квартире собственникам не подселили соседа-алкаша, они имеют право выкупить продаваемую долю по разумной цене первыми. «Разумность» цены – понятие относительное, она и становится камнем преткновения сторон. Здесь может помочь оценка доли независимой организацией.
Не извещение должным образом сособственников о продаже доли, чревато для продавца признанием договора купли-продажи доли впоследствии недействительным, и перевода прав покупателя на сособственника/ов.
Как выйти из положения с минимальными потерями для сторон? Вопрос этот сложный, потому, что ситуации у всех разные. Но, решение вопроса миром – это лучше, чем жить в боевых действиях долгие годы!
- Во-первых, надо заказать оценку квартиры целиком или доли, чтобы понять, какова рыночная цена вашего имущества на сегодняшний день. Затем, можно приступать к переговорам.
- Если договориться мирным путём не удалось, желательно определить долю в натуре, подав исковое заявление в суд. Так, вы сможете оформить вашу долю как объект и продать её быстрее и дороже. Кроме того, это поможет избежать проблем в виде незаконного «захвата» вашего имущества одним из сособственников.
- В третьих, следует в письменной форме известить сособственников о намерении продать свою долю за требуемую сумму. Желательно, получить нотариальный отказ от покупки доли от каждого из сособственников. Либо, иметь на руках письменное уведомление о том, что сособственники извещены вами о продаже доли. На принятие решения о покупке у сособственников есть 30 дней.
- И, наконец: если сособственники не хотят выкупить вашу долю, предложите им продать вам свои доли – независимая оценка вам в помощь. К тому же, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить её принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной. Решение о незначительности доли принимает суд с учётом всех обстоятельств (возраста, состояния здоровья, потребности в имуществе и т.д.).
Решить жилищный вопрос выгоднее для всех участников конфликта, это лучше, чем бесконечные споры до хрипоты: КТО виноват, ЧТО делать и КАК жить дальше?!
.