В гражданских судах много дел связанных с ограничением доступа жителей населенных пунктов, которым новые микрорайоны после строительства ограничивают доступ к набережным, детским площадкам, зонам отдыха. Дела эти не простые. Дело в том, что если эти объекты являются собственностью застройщика или собственников жилья - это один вариант. Если объект передан на баланс органов местного самоуправления - совсем другой. Но в любом случае, при разборе таких дел должна разделяться собственность ИЖС и городская застройка.
В данной статье основное внимание уделяется именно городской застройке. Чаще всего, вопросы жителей живущих по соседству с новым микрорайонам, формулируются следующим образом:
1. Можно ли преграждать соседям доступ к дворовой спортивной или детской площадке?
2. Какие обязательства возникают у участника долевого строительства застройщика, которые он обязан выполнить?
3. Позволяет ли закон собственникам таунхаусов объединиться, оградиться от других жилых домов забором и не пускать на свою территорию?
Суды первой инстанции без колебания отказал жителям микрорайна в иске, посчитав, что не нашёл нарушений прав истцов в том, что они не могут дойти до школы, спортивных и детских площадок. Суды ссылаются на то, что заявители не доказали, что объекты инфраструктуры и места общего пользования на спорных земельных участках были возведены и за их счет. Равно как суд посчитал, что не получил и доказательств, подтверждающих необходимость использования инфраструктурой в ограждённом квартале всеми жителями комплекса, в том числе и истцами.
Дошло до верховного суда:
Высшая инстанция считает, что суды проигнорировали положения договоров об участии в долевом строительстве, предметом которых являлось финансирование объектов во всем жилом комплексе, а не в конкретном квартале и, что согласно условиям договоров, истцы приобрели право пользования всей инфраструктурой комплекса, а не в выборочных кварталах, обособление которых проектом вообще предусмотрено не было.
Он отмечает, что в данном случае застройщик не предупреждал будущих жильцов о возможности выделения в комплексе территорий, доступ на которые соседям из других кварталов будет ограничен. В связи с чем, приобретая квартиры в доме, расположенном согласно условиям договоров не в обособленном квартале, а в многофункциональном жилом комплексе, истцы разумно рассчитывали, что будут иметь доступ к спорным территориям и пользоваться расположенными в нем объектами инфраструктуры, отмечает ВС.
Отношения, возникающие при подготовке и принятии проекта планировки и межевания территории, направлены на регулирование общественных отношений, так как градостроительная деятельность имеет целью обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения, устойчивое развитие территорий и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области, отмечает ВС со ссылкой на положения статей 42-46 Градостроительного кодекса.
При этом земельные участки общего пользования - занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и др - могут включаться в состав различных территориальных зон, но не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 пункт 8 статьи 27 Земельного кодекса), напоминает высшая инстанция.
«Исходя из содержания понятия территории общего пользования и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы таких территорий, установленные в предусмотренном законом порядке, не могли быть включены застройщиком в образуемые им земельные участки, которые впоследствии были переданы собственникам недвижимости двух кварталов жилого комплекса»
На это суд первой инстанции возразил, что жители двух кварталов за счет собственных средств возвели спортивные площадки и сами обслуживают их. При этом суд не учёл, что соседи поставили новые площадки после самовольного демонтажа уже установленных и без согласия остальных собственников комплекса, поясняет ВС. Кроме того, в коммунальные платежи заявителей включена стоимость ремонта, уборки и содержания всех общих территорий, в том числе и той, которую ответчики от остальных оградили.
Причём сами поставившие забор соседи спокойно могут пользоваться всей инфраструктурой комплекса, в том числе кварталов, от которых они отделились забором.
Сегодня сложилась практика, что ВС уже отменил иск жителей микрорайона на ограничение доступа на свою территорию и состоявшиеся по делу решения и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Нужно бороться за свои права. По этому, если есть вопросы, я всегда готов на них ответить в чате о бесплатной юридической консультации по ссылке. Консультация бесплатная, так на нее жертвуют люди, у которых есть немного свободных средств.
Ставьте пожалуйста лайки, подписывайтесь на канал и пишите отзывы. Вам не трудно, а автору приятно.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, ДЭН, PsD, профессор.
Регистрация в «Едином реестре судебных экспертов РФ» № 7805050086
Санкт-Петербург 2021 год.