Постарайтесь расслабиться, сделать глубокий вход, затем выдох, закрыть глаза и представить себе люксовые квадратные метры.
Скорее всего ассоциативный ряд сложится из темных окон Золотой мили, высоких заборов на всей протяженности Рублево-Успенского шоссе, дворцов с античными колонами и особняков с кованными чугунными воротами.
Все это великолепие никак не будет сочетаться с географией, климатом, культурой и бытом места, но будет ярко демонстрировать превосходство хозяина над остальными неравными. А разве не это главная цель, оправданная любыми средствами?
Постараемся мысленного отпустить высокие заборы, превращающие Подмосковье в один большой лагерь с колючей проволокой, пыльные окна мертвых квартир, сделать медленный вдох и переключиться на коммерческую недвижимость. В памяти тут же вырастут башни-гиганты Москва-Сити, превращающее одну из сталинских высоток - гостиницу "Украина" в нелепо вписавшуюся модельку на генплане столицы новых правил или глыбу ТЦ "Авиапарк" с тик-токерами-кузнечиками.
Полет фантазии каждого, кто читает эти строки нарисует свои образы и адреса на карте Москве, утонувшей в вечных стройках и пыли.
Открыв глаза, и, обведя Первопрестольную объективным взглядом, проаналирузируем, что такое золотой квадратный метр там, где рулит бабло?
Объективно, люксовые метры - это схематично начерченные прямоугольники-слитки на плане эвакуации ТК "Дубровка", по адресу г. Москва, ул. Шарикоподшипниковая, д. 11, стр. 1,2, 4:
Периодически сбиваясь со счета, и, возвращаясь к линии старта, можно насчитать 767 вычерченных по линейке островков привычного шоппинга значительной части населения, которые несмотря на кризисы и колебания приносят очень себе даже феншуйный доход собственникам негламурного объекта торговой недвижимости.
Основные данные для расчета выглядят так:
- количество юнитов: 767 шт.
- средняя арендная плата за точку (юнит): 174 000 рублей / месяц.
- "шапка" - 35 000 рублей / месяц. Назначение платежа неизвестно, но это точно не OpEX или плата за маркетинг. Может коммунальные платежи? А может просто оброк. Дать четкое обоснование платежа и так разговорчивая продавщица отказалась.
- каждая точка (юнит) имеет свою арендную плату, средней ставки за м2 арендуемой площади нет, как и привязки к торговому профилю арендатора или его потенциальному обороту. Здесь рулит рыночная экономика.
Финансовые показатели:
- месячный доход от аренды: 767 юнитов * 174 000 рублей = 133 458 000 рублей / месяц ($ 1 801 612 / месяц).
месячные поступления "шапка": 767 юнитов * 35 000 рублей = 26 845 000 рублей / месяц ($ 362 393 /месяц).
итого в месяц: 160 303 000 рублей ($ 2 154 929/месяц)
Предположим, что средняя площадь юнита составляет 15 м2. Арендуемая площадь торговой галереи равна ориентировочно 11 505 м2, не включая зону фуд-корта и складских помещений.
Тогда средняя ставка аренды торговой галереи составляет 11 600 рублей/м2 в месяц ( $156/м2 в месяц) и 139 200 рублей/м2 в год ($1871/м2 в год) соответственно.
Эти несложные расчеты еще раз свидетельствуют о том, что:
- не все то золото, что блестит;
- чтобы быть успешным собственником в нашей стране необязательно знать, что такое IRR.
Послесловие:
Гуляя по рядам филиала народного ЦУМа, и, прицениваясь к топовым моделям 2021 года, я задумалась: "почему в развитых европейских странах с ярко сформированным средним классом, таких как Швеция, Норвегия или Швейцария нет такого спроса на фейк?"
Возможно потому, что только в странах с низким уровнем жизни так важно казаться кем-то ненастоящим, далеким от подлинника.
Ссылки:
- Сайт для аналитики арендной платы на рынках;
- Публикация об объеме рынка подделок.
Фото:
- открытые источники (Google, Yandex)
- собственные снимки, сделанные во время посещения ТК "Дубровка"