Результаты опроса ДОМ.РФ свидетельствуют о том, что в стране огромный потенциал для роста спроса на индивидуальные дома — более 23 млн семей хотели бы переехать из квартиры в индивидуальное жилье. При этом реально готовы перебраться в частный дом в перспективе трех лет и считают, что располагают достаточными для этого средствами, по данным опроса, всего лишь 1,4 млн семей.
Как решить эту задачу и о многом другом говорили на онлайн- дискуссии под названием «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство: Перспективы. Кейсы. Программы» , организованной Д ОМ.РФ и Байкальским представительством Российской гильдии управляющих и девелоперов.
Темами для обсуждения стали основные тенденции и ключевые проблемы развития ИЖС в РФ , новые стандарт ы загородного строительства , кейс «микрорайона комплексного освоения «Хрустальный парк» , б азы типовых проектов для ИЖС , инструменты для решения в ИЖС Банка ДОМ.РФ. Модератор ом выступила Илона Толстоухова, генеральный директор консалтинговой компании «НОВАЦИЯ», руководитель комитета по коммерческой недвижимости Байкальского представительства Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов, руководитель трека «Урбанистика» интеллектуального делового клуба «Байкальские стратегии».
Со вступительным словом к участникам мероприятия обратился руководитель Байкальского представительства РГУД, полномочный представитель НП «РГУД» в Иркутской области, генеральный директор ГК «Актив» Александр Курепов .
С докладами выступили спикеры Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив», заместитель руководителя Байкальского представительства РГУД , Илья Иванов, руководитель направления Развитие ипотечного рынка АО "ДОМ.РФ "Ипотечные программы в ИЖС Банка ДОМ.РФ" (г. Москва) , Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы "Хрустальный"(г. Иркутск) , Сергей Орешкин, председатель комитета по урбанистике, градостроительству и архитектуре РГУД, заслуженный архитектор РФ, член Градостроительного совета Санкт-Петербурга, вице-президент Санкт- Петербургского союза архитекторов (г. Санкт-Петербург) , Светлана Дусмухамедова, руководитель направления Ипотечный бизнес АО "Банк ДОМ.РФ" (г. Москва) , Юлия Юрова, руководитель направления Ипотечные продукты АО "Банк ДОМ.РФ" (г. Москва).
О том, что сегодня предлагает банк для поддержки ИЖС, о ключевых моментах в развитии этого сектора и о существующих инструментах говорил Илья Иванов . АО ДОМ.РФ – финансовый институт развития в жилищной сфере, оператор государственных программ и льготного ипотечного кредитования граждан. Национальная цель развития в сфере жилья и городской среды – улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно.
- Известно , что с учётом скорректированных планов, к 2030 году в сегменте ИЖС нам необходимо прирастить 50 млн квадратных метров , такая цель поставлена. Со стороны населения спрос на индивидуальное жильё уже был ранее сформирован. Более того , с учётом специфики прошлого года востребованность ИЖС только выросла, и это показывают опросы ВЦИОМ: около 70% россиян хотели бы жить в собственном доме, то есть порядка двух третей населения.
Вместе с тем, здесь отмечается ряд сдерживающих факторов, в частности, это отсутствие стандартного ликвидного рынка ИЖС, о чем всегда говорят в первую очередь банки . Кроме того , это низкий уровень развития инфраструктуры для зон индивидуальной застройки, низкая эффективность использования земельного фонда и отсутствие системных мер государственной поддержки. Для того чтобы выполнить целевые показатели по вводу ИЖС, нужно реализовать комплекс мер по поддержке данного сегмента.
На данный момент уже сформулирован о большое количество поручений высших органов власти Российской Федерации в этом направлении, что относится и к развитию финансовых инструментов, и к поддержке инфраструктуры, в частности , во взаимодействии и с естественными монополиями, и по формированию земельных участков для зон застройки ИЖС.
Касательно работы ДОМ.РФ , в рамках соответствующего поручения П резидента , был разработан план мероприятий или дорожная карта по развитию ИЖС. Ключевые цели в реализации механизмов финансирования и господдержки данного сектора, расширении применения типовых стандартизированных проектов и вовлечение в ИЖС специализированных компаний, речь идет о производителях и поставщиках дом о комплектов , застройщиков и подрядных организаций .
Если говорить о блоках этой дорожной карты , первый - это механизмы финансирования господдержки , который, в том числе , включает распространение на ИЖС льготных ипотечных программ. Запуск программы субсидирования ставки при кредитовании застройщиков и производителей в ИЖС. Снижение регуляторной нагрузки при кредитовании ИЖС. Второй блок - это стандартизация ИЖС . К роме того, цифровизация процедур и сервисов , необходимых для индивидуального жилищного строительства. Также обеспечение инфраструктуры и увеличение земельных участков для ИЖС и повышение эффективности их использования.
С точки зрения законодательного регулирования данной дорожной карты, предполагается распространение на ИЖС аналогичного закона о долевом участии, но речь идёт не о слепом копирование, поскольку специфика индивидуальной застройки не может быть приложен а с точки зрения 214-го ФЗ на ИЖС, поэтому здесь ведётся серьезная работа в плане доработки нормативного акта. Также потребуются изменения в Градостроительный Кодекс, Жилищный Кодекс. Ряд постановлений Российской Федерации говор и т о реализации льготных ипотечных программ, например, семейная ипотека.
Если говорить о регионах - лидерах по объему ввода индивидуального жилья, это, в первую очередь, Белгород и Липецк . Основные мероприятия по поддержке ИЖС им и уже активно реализуются, поэтому многое в нашем плане мероприятий было заимствовано из их опыта. Это эффективное использование земельного фонда, поддержка в плане инженерного обустройств а и развития финансирования, обеспечение дополнительного спроса на ИЖС.
Ипотека сегодня является одним из драйверов роста спроса и н а жилищное строительство и на ИЖС в частности. Меры поддержки прошлого года в части реализации ипотеки под 6 , 5 % не распространялись на ИЖС , но при этом дали серьезные результаты по вводу жилья в многоквартирных домах. Вместе с тем , основные программы « Ипотека 6,5% » , семейная ипотека , Дальневосточная ипотека и сельская ипотека, которая стартовала при поддержке Минсельхоза, в данный момент не оказывают серьезное влияние на рынок ИЖС либо ими прямо не предусмотрено распространение кредитования на эти цели. Мы предлагаем распространить действующие программы на ИЖС и дополнительно предусмотреть объем субсидирования в сторону увеличения, субсидирование при кредитовании банками индивидуального жилищного строительства.
Чтобы отработать механизмы поддержки ИЖС , в конце прошлого года группой компаний ДОМ.РФ и соответственно нашим банком ДОМ.РФ при поддержке нашего фонда была запущена программа льготной ипотеки на ИЖС. Воспользоваться данной программ ой могут граждане Российской Федерации в возрасте до 35 лет, имеющие несовершеннолетнего ребёнка . Программа распространяется на всю территорию Российской Федерации, ставка от 6, 1 % годовых на весь срок кредита. Программа имеет ограниченный срок реализации, с 1 декабря 2020г. до 1 июля 2021г. Первоначальный взнос не менее 20%, срок кредитования до 20 лет. Строительство должно осуществляться с привлечением аккредитованных банком компаний, это должен быть либо застройщик, либо подрядная организация в форме юридического лица либо индивидуального предпринимателя, имеющего опыт в реализации проектов ИЖС. В случае если программа успешно себя зарекомендует, мы планируем масштабировать её на всех участников рынка.
Тему продолжила Светлана Дусмухамедова , подробно рассказавшая об ипотечном продукт е банка ДОМ . РФ в части индивидуального жилищного строительства.
Так, д ля оформления заявки достаточно паспорта и выписки из Пенсионного фонда, которую сотрудник банка закажет самостоятельно. Ипотека предоставляется на строительство типовых домов комплексной застройки или домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой . Достаточно договора подряда или договора купли-продажи будущей вещи с юридическим лицом или ИП, входящим в перечень аккредитованных банком. Дом можно строить на собственной земле или купить землю в ипотеку. Подходят земли поселений, либо земли сельскохозяйственного назначения (вид разрешенного использования обеспечивает строительство жилых домов с прав о м проживания/регистрации). Максимальная сумма кредита составляет 80% стоимости кредитуемого объекта недвижимости, равной сумме стоимости приобретаемого земельного участка, указанного в отчёте об оценке стоимости средств жилого дома, указанных в договоре оснований строительства.
Осуществление расчётов по ипотечной сделке происходит в зависимости от схемы приобретение объекта. Вариант первый: строительство дома на своем земельном участке, по факту регистрации обременения: раскрывается первый аккредитив в пользу подрядчика: 60% от стоимости договора подряда. По окончанию строительства в банк предоставляется подписанный акт приема - передачи построенного дома между заказчиком и подрядной организацией . Происходит раскрытие второго аккредитива в размере остатка 40% от стоимости договора подряда. Второй вариант : строительство дома и приобретение земельного участка. По факту регистрации обременения: раскрывается первый аккредитив в пользу продавца земли 100% от стоимости ДКП – раскрывается второй аккредитив в пользу подрядчика 35% от стоимости договора подряда. По окончанию строительства в банк представляется подписанный акт приема- передачи между заказчиком и подрядной компанией . Происходит раскрытие третьего аккредитива в размере остатка 65% от стоимости договора подряда. Важно: банк не ждёт регистрации собственности объекта для перевод а денежных средств подрядчику. На момент исполнения последнего аккредитива банк не требует подключения коммуникаций. Необходимое условие: наличие необходимых подводных групп для дальнейшего подключения.
Татьяна Галущенко рассказала о ситуации в Иркутске относительно развития ИЖС. На сегодняшний день в пригороде Иркутска активно развивается как многоквартирное жильё , так и индивидуальное жилищное строительство.
Яковенко Кристина выступила с докладом на тему «Новый стандарт Загородного строительства. Кейс «Микрорайон комплексного освоения Хрустальный парк».
Все участники онлайн-дискуссии отметили актуальность обсуждаемой темы и значимость мероприятия.