«Бойся, когда другие увлекаются » - один из главных принципов инвестора по Баффетту.
Вам не кажется, что в ушедшем 2020 году мы все были слишком увлечены недвижимостью? Сплошные локдауны, полный паралич целых секторов экономики, рост безработицы, снижение доходов населения, обесценивание национальной валюты, инфляция, и на этом фоне, кажущийся абсолютно иррациональным, спрос на жилую недвижимость.
Наблюдался ли дефицит вводимых в эксплуатацию проектов? Нет. Откуда же всплеск спроса и роста цен? Переход на эскроу счета? Опять же нет. Возникло ощущение, что только и исключительно доступность ипотечного кредитования породила ажиотаж.
Названная в России «льготной», программа ипотечного кредитования пробудила запечатанное ранее желание обладать собственной квартирой любой ценой. С точки зрения инвестиций - это были весьма сомнительные приобретения. Как можно инвестировать в пассив (недвижимость), видя, как его потенциальная доходность (потенциальная аренда) летит в пропасть на глазах, но при этом цена входа растет?
Почему программу ипотечного кредитования можно лишь условно назвать льготной? Сейчас в мире отрицательные процентные ставки. Деньги имеют отрицательную стоимость. Снимая финансы с депозита, сделанного ранее в Швейцарском банке, вы получите меньше, чем размещали на депозите. Это новая реальность, с которой еще неизвестно, как подружиться старым экономическим моделям. Именно поэтому 6% или 6,5% стоимость ипотечного кредита – это не льгота. Это сделка с банком, при которой вы все равно покупаете финансы весьма ощутимо дороже их текущей стоимости. И можно много рассуждать о том, что раньше финансы стоили еще дороже. Стоили. И деревья в детстве были выше, и трава зеленее.
В какой-то мере, иррациональные покупки на первичном рынке жилья, спровоцированные «льготной» ипотечной программой, выглядят уместными для людей, выросших в СССР. Для них, наконец-то, появилась возможность реализовать желание обладать недвижимостью, ощущение дефицита которой было заложено в гены. Это были инвестиции, сделанные не разумом, а сердцем.
«Дают – бери, бьют – беги ». И брали. Брали ипотеку с использованием материнского капитала и/или потреб кредита в качестве первого взноса. Что случилось с кредитным скроллингом?
Но дефицита жилья нет. Дефицита предложения – нет. Предложение только растет. Растет во всех сегментах. А потенциальная арендная доходность и реальные располагаемые доходы населения и экономика в целом - падает.
С экономикой в России вообще швах. По мнению профессора экономики Якова Миркина, сценарий напоминает «Осажденную крепость».
Так что явилось основным триггером роста цен на жилую недвижимость в ушедшем 2020 году? Переход на эскроу счета в связке с дефицитом предложения или спрос, базирующийся на феноменальной доступности далеко не бесплатных ипотечных кредитов?
Машина по продаже ипотечных кредитов сработала с адской эффективностью. Теперь рынок недвижимости действительно стал похож на мину замедленного действия. Слово «пузырь» звучало из уст на всех уровнях.
Учитывая, что теперь стараниями ДОМ.РФ ваши ипотечные кредиты уже далеко не обособленны и упакованы в финансовые деривативы, перепроданы, растущая просрочка во всех видах кредитования, включая ипотечные кредиты , делает рынок похожим на обкуренного в хлам Президента с пальцем на ядерной кнопке.
Стоит ли инвестировать в недвижимость в ситуации, когда не признанный «пузырь», который предположительно видят Набиулинна, Греф, стараются сдуть? Если устраивают инвестиции с отрицательной доходностью. И даже если речь идет о покупке недвижимости не с целью инвестирования, разумнее подождать и весьма вероятно значимо сэкономить.
Стоит ли продавать? Действительно интересный вопрос. Увеличение и без того серьезного предложения, несмотря на всю инертность данного рынка, неминуемо ускорит наметившуюся тенденцию снижения цен на недвижимость.
Нет ощущения, что в российской экономике все хорошо. Ничего, кроме роста просрочки по ипотечным кредитам, увеличения резервов банков под полученные «плохие» кредиты и появления механизмов для шорта ипотечных бумаг на горизонте не видно. Вопрос лишь в том, действительно ли есть пузырь и насколько уязвимы банки. Пока есть стойкое ощущение, что и пузырь есть и банкам не сладко.
На вряд ли вы выйдете без потерь из ранее осуществленных инвестиций в недвижимость. Если только не решите продать вашу недвижимость через механизм лотереи, что теперь тоже возможно и, мало того, становится трендом .
Или гипотетический массовый демпинг цен на недвижимость вас не пугает, и вы готовы выйти на рынок с предложением своей недвижимости?
P. S.
Если не можете сдать или продать недвижимость по желаемым ценам, попробуйте разыграть в лотерею на MyEasySell.