Многоквартирный дом (МКД) отличается от частного домовладения тем, что, помимо квартиры, собственники владеют и общим имуществом. О том, что это такое, и какие права имеют владельцы жилья на него, какие обязанности, и пойдет речь в этой статье.
В 2005 году был введен в действие Жилищный кодекс. Появилось множество новых понятий и правил в сфере управления жилой недвижимостью. Одним из главных изменений в жилищном законодательстве стало определение состава этого самого "общего имущества (ОИ)".
Что же это такое? И почему большинство владельцев квартир считают себя ответственными только за содержание принадлежащих им помещений? Вероятно, кроме банального незнания законодательства, людей вводит в заблуждение и строка в платежном документе - «Плата за жилое помещение». На самом деле это плата за содержание общего имущества в доме, и относится она к собственникам жилых и нежилых помещений в МКД.
Что же входит в состав общего имущества в МКД?
Общая собственность – это все имущество в доме, которое:
- не имеет отдельных собственников ,
- не имеет самостоятельного назначения;
- обслуживает более одного помещения.
Перечень общего имущества собственников в МКД определен частью 1 статьи 36 ЖК РФ и Разделом I Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 .
ОИ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД. Это право появляется одновременно с правом собственности на квартиру, поэтому при покупке/продаже/дарении её оно переходит к новому собственнику с сохранением доли и вместе, конечно, с обязанностями по содержанию ОИ.
Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника квартиры пропорциональна размеру общей площади этого квартиры. Она рассчитывается по формуле:
Доля собственника в праве на общее имущество = (общая площадь принадлежащего собственнику помещения)/ ( общую площадь всех помещений в доме).
Общая площадь помещения собственника - сумма площадей всех частей помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Состав общего имущества определяется (п.1 Правил № 491):
а) собственниками помещений в МКД – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ. Утверждение собственниками состава ОИ в МКД - обязательный этап реализации их прав и обязанностей по управлению МКД. Состав ОИ определяет объем обязанностей организаций, управляющих МКД, перед собственниками ;
б) органами госвласти – в целях контроля за содержанием ОИ;
в) ОМСУ - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору УО в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.
При определении состава ОИ используются сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся ОИ содержащиеся в (п.3 Правил № 491):
- Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)
- государственном земельном кадастре.
Права собственника помещения в МКД в отношении ОИ
1) Собственнику помещения в МКД принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование ОИ. При этом, какие-либо способы ограничения или лишения его в доме такого права законодательством не предусмотрены.
2) Уменьшение размера ОИ возможно только с согласия всех собственников в доме путем его реконструкции .
3) Все решения об использовании ОИ (аренда, размещение оборудования Интернет-провайдеров, рекламы и т.д.) принимаются на общем собрании собственников большинством не менее чем 2/3 голосов от голосов всех собственников в МКД.
4) Имейте в виду, что в помещениях собственников находятся элементы ОИ , например стояки ХВС, ГВС, отопления и др., к которым должен быть обеспечен собственниками беспрепятственный доступ для осмотра и проведения необходимых работ на ОИ.
То есть, несмотря на бытующую практику, собственник помещения в МКД не вправе (ч.4 ст.37 ЖК РФ):
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на ОИ. Эта доля обезличена, т.е. нельзя сказать: «Мне принадлежит вот этот кусочек двора или эта часть подвала».
То есть, собственник не может отгородить для собственного пользования часть лестничной клетки или сделать стоянку только для своей машины во дворе, нанеся номер машины на асфальт или установив цепь. Точнее, он не может это сделать своим волевым решением, но заручившись согласием других собственников МКД и оформив перепланировку официально.
2) Он не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на ОИ, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности. Проще говоря, собственник не может продать свою часть ОИ.
На деле же мы встречаем массу примеров, когда собственники квартир пытаются продать вместе с квартирой "свои" подвальные подсобки, выделенные ими для хозяйственных нужд ещё в советское время до приватизации квартир и до вступления в действия Жилищного кодекса. Но с Жилищным кодексом вся площадь подвалов стала общей собственностью. Собственники МКД обязаны предоставлять доступ в эти подсобки представителям управляющей организации, если в них проходят общие трубы или есть запорная арматура. И, конечно, они не могут ни настаивать на правах собственности на подсобки, если они не были оформлены в собственность документально с согласия остальных собственников МКД. То есть продажа таких подсобок изначально незаконна.
Что же конкретно входит в состав общего имущества?
Давайте, резюмируем, собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности следующее ОИ :
1) помещения, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:
- межквартирные лестничные площадки;
- лестницы;
- лифты, лифтовые и иные шахты;
- коридоры, колясочные;
- технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,
- иное оборудование, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД (котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование );
2) помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников в МКД:
- организации их досуга;
- культурного развития;
- детского творчества;
- занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши ;
4) ограждающие несущие конструкции (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции );
5) ненесущие конструкции (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции );
6) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование , предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения дома. Оно предназначено для обслуживания более одного помещения и может находится за пределами или внутри помещений;
7) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (приборы учета, устройства сбора и передачи данных, программные продукты для сбора, хранения и передачи данных учета ), если установлены за средства собственников;
8) земельный участок , на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иные расположенные на земельном участке объекты, предназначенные для его обслуживания (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки ).
Хотя кажется, что список этот исчерпывающий, на деле вопросов о принадлежности тех или иных элементов МКД к ОИ остается много. А от ответов на эти вопросы зависит, например, кто будет заменять радиаторы отопления в помещении собственника, или можно ли застеклить балкон.
_________________
Текст создан в рамках проекта "Просто о ЖКХ" - подкаста из цикла образовательных передач, в ходе которых его ведущие – Сергей Сохранов и Андрей Костянов разбирают наиболее типичные ситуации, с которыми сталкиваются жители многоквартирных домов.
Проект реализуется при поддержке Грантов Мэра Москвы для социально ориентированных НКО Комитета общественных связей и молодежной политики города Москвы
Ссылка на канал подкаста "Просто о ЖКХ" на YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCujVWLzzNGXa8sFzhKCbuqQ
Ссылка на подкаст: https://podcast.ru/1552620783
Наш официальный сайт: https://prostogkh.ru
Instagram: https://instagram.com/prostojkh
Telegram: https://t.me/prostogkhpodcast