Достаточно часто при покупке объекта недвижимости многие используют предварительный договор купли-продажи.
1️⃣ Размер задатка, передаваемого по ПД, определяется по соглашению сторон, при этом никаких его максимальных размеров закон не предусматривает (определение СКГД ВС РФ от 10.04.2018 N81-КГ17-31).
⠀
2️⃣ Что считать существенной частью цены, Пленум ВС РФ пока ответ не дал.
⠀
3️⃣ В случае, если размер предоплаты равняется цене ОД или составляет существенную её часть, суд переквалифицирует договор (см. абз.3 п.23 ПП ВС РФ N49).
⠀
«Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются».
⠀
А значит, данный договор будет в суде трактоваться, не как предварительный и заставить заключить основной договор купли-продажи продавца в судебном порядке, будет невозможно.
⠀
4️⃣ ПД не требует от сторон передачи денег: условия об авансе/задатке являются факультативными (дополнительными).
⠀
5️⃣ При внесении задатка его обеспечительная функция будет реализована в рамках П.Д, а платежная будет реализована по О.Д в случае его заключения.
⠀
6️⃣ В случае отсутствия согласия третьего лица на заключения договора (например, супруга) суд откажет покупателю в иске о понуждению к заключению договора.
7️⃣ Выписку из ЕГРН, проект О.Д, а также проект передаточного акта рекомендуется сделать приложением к П.Д: это позволит исключить возможные споры в дальнейшем.
⠀
Так как в случае спора о понуждении к заключению основного договора (ОД) его условия будет определять суд, а при отсутствии проекта ОД такие условия могут быть невыгодны сторонам.
⠀
8️⃣ Если стороны решили обеспечить исполнение обязательств по заключению О.Д внесением задатка, рекомендуется подробно указать на обеспечительную функцию задатка в самом П.Д + составить отдельное соглашение о задатке:
⠀
"Покупатель с целью обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору и, в соответствии с ст.380, 381 гк рф, уплачивает Продавцу 300 000 руб. в качестве задатка. в случае заключения основного ДКП - сумма задатка засчитывается в счет покупной цены объекта недвижимости".
⠀
9️⃣ Если Вы заключили П.Д, а продавец обманул Вас (продал квартиру третьему лицу), иск о понуждении к заключению О.Д уже не будет работать, но можно взыскать согласованную в договоре неустойку.
⠀
🔟 Предварительный договор (П.Д) - ненужная конструкция. Так считает определенная часть юридического сообщества. Аргументация вполне обоснована, например: если одна сторона уклоняется от заключения основного договора (О.Д), придётся потратить 6-8 месяцев в суде для того, чтобы только войти в основной договор. Этого можно избежать, заключив сразу Основной Договор.