Приветствую всех, заинтересовавшихся этим вопросом!
Процесс покупки и аренды муниципальной земли в случае, когда участок сформирован, имеет границы и кадастровый номер, я рассмотрел вот в этой статье "Как купить или арендовать землю у государства. Что выгоднее. Выкуп арендованной земли в собственность".
Теперь рассмотрю случай, когда участок не сформирован, соответственно, нет границ и кадастрового номера. Такая земля называется неразграниченная.
В первую очередь встаёт вопрос - как найти свободную землю? Не зная местности, это довольно сложно и бессмысленно. Наилучший вариант, когда вы имеете интерес к конкретной территории. Приведу пример для абстрактной деревни (земля для индивидуального строительства ИЖС или ЛПХ).
- Например, вам нравится какая-то деревенька, но участков в продаже нет. Смотрите на публичной кадастровой карте Росреестра , нет ли свободной территории между сформированными участками и границей данного населённого пункта. Важно! Найденная свободная территория должна быть именно в границах населённого пункта.
- Проверяете эту территорию на местности, нет ли там дороги или сложного рельефа. Делаете фото или скриншот экрана этой территории , чтобы точно было понятно, где это находится. Чтобы были видны несколько соседних участков с кадастровыми номерами. Распечатываете на бумаге.
- Идёте в КУМИ (Комитет по управлению муниципальным имуществом, распоряжается всем муниципальным имуществом, в том числе землёй) , находите сотрудника, занимающегося земельными вопросами и показываете ему территорию, которую вам бы хотелось выкупить. Сразу со 100% уверенностью вам заключение не дадут. В любом случае, вопрос о формировании участка принимает комиссия. Но если вариант точно не проходной, тогда сразу откажут. Если откажут, ищете новый вариант и снова в КУМИ. PS: это немного неформальный подход, но он сэкономит много времени и денег. Данным способом можно отсеять непроходные варианты сразу. К тому же, можно принести сразу несколько вариантов или сотрудник может дать полезные подсказки по вариантам поиска.
- Допустим, потенциальная территория найдена. Неформальная часть окончена. Начинается формальная.
- КУМИ вас направят к кадастровому инженеру для изготовления СРЗУ на КПТ ( Схема Расположения Земельного Участка на Кадастровом Плане Территории) . Конечно, эту схему можно изготовить самостоятельно. В сети и на сайте Росреестра есть программы для изготовления СРЗУ. Однако, чтобы сто раз не переделывать, нужно обладать довольно большим объёмом знаний по землепользованию, некоторым знанием геодезии и умением искать нужную информацию в сети. К тому же после утверждения СРЗУ всё равно придётся делать межевой план и обращаться к кадастровому инженеру. Поэтому рекомендую обращаться к нему сразу. За изготовление СРЗУ он возьмёт порядка пяти тысяч рублей. Проще заплатить, поверьте.
Поясню, что такое СРЗУ на КПТ и в чём её смысл. Чтобы в КУМИ могли понять точно, о каком участке идёт речь, нужно в точных координатах начертить участок на местности, в масштабе и привязке к соседним участкам. Поэтому в качестве подосновы для нанесения вашего нового участка берётся файл с координатами всех участков данного кадастрового квартала. Отсюда и аббревиатура КПТ - Кадастровый План Территории. СРЗУ изготавливается не только для формирования нового участка, но и при изменении границ имеющегося. Так называемое перераспределение земельного участка. Вот статья об этом.
После изготовления СРЗУ, данная схема сдаётся на рассмотрение комиссии. Придётся подождать ответа месяц. Если отказ, тогда либо вносятся правки согласно причинам отказа, либо поиск новой территории. И вновь с самого начала. Если СРЗУ одобрена, тогда пишите обращение о предоставлении вам этого земельного участка в собственность.
Далее, в течении 30 дней КУМИ на своём сайте и в других СМИ размещает "Извещение о предстоящем предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность без торгов". Звучит почти как победа, однако, на самом деле вызов. А точнее, призыв ко всем желающим поучаствовать , как это ни странно, в аукционе! Лучше не задумываться о данном каламбуре, а просто запомнить, что такая формулировка извещения говорит о том, что участок сформирован по инициативе граждан, а не муниципалитета (без аукциона сейчас никак нельзя, только если нет особых льгот).
Ждём ещё 30 дней. Если в течении этого времени не поступило ни одной заявки, тогда с единственным заявителем будет заключен договор купли-продажи.
Если поступила хотя бы одна заявка, тогда в течении недели КУМИ отказывает в предоставлении земельного участка заявителю без проведения аукциона и выводит данный участок на аукцион в общем порядке - "Как купить или арендовать землю у государства. Что выгоднее. Выкуп арендованной земли в собственность".
Можно подвести итог, взвесим "ПЛЮСЫ" и "МИНУСЫ":
"ПЛЮСЫ"
- Это способ найти нужную землю, если нет подходящего варианта в нужном месте;
- Низкая стоимость покупки при отсутствии конкурентов.
"МИНУСЫ"
- стоимость СРЗУ ;
- затраченное время.
Покупать участок сразу на аукционе или формировать его самостоятельно, каждый решает сам, исходя из конкретной ситуации. Но хорошо, что такая возможность имеется.
Спасибо, что дочитали до конца. Надеюсь, было интересно и полезно.
Подписаться на канал можно здесь.
Можно ещё почитать.
Как разделить земельный участок и для чего это может быть нужно.
