В последнее время мы видим, что склады стали так называемым новым «золотом» для девелоперов. Такую аналогию можно провести, потому что данный сегмент оказался наиболее защищенным и показывает устойчивый рост во время кризиса.
В связи с некой «защищенностью», в процессе девелопмента на данный момент находится достаточно большое количество логистических объектов.
Значительная их часть — в столичном регионе, но также можно выделить и западные области, где существенно увеличился спрос на складские помещения. В остальном сектор логистики более-менее равномерно сосредоточен возле больших индустриально развитых городов.
Спрос на логистическое пространство вырос в геометрической прогрессии, поскольку компании стараются не отставать от растущих продаж в интернете, укреплять свои цепи поставок и уменьшать затраты и время доставки товара до конечного потребителя или точки выдачи.
Мы должны понимать, что последние являются важной частью любой торговли, а ограничения жестоко показали слабые места компаний и секторов, которые не придавали этому должного внимания ранее.
Если провести анализ внутри логистического сегмента Украины, мы видим повышенный спрос инвесторов к формату внутригородских складов.
Тем не менее, пальму первенства по спросу и предложению, по-прежнему, забирает формат Big box, так как он является «понятным» инвестиционным продуктом с устойчивым спросом.
Данный формат не требует размещения земельного участка в черте города, поэтому возможностей для девелопмента гораздо больше.
Такой формат уже давно затребован в Европе, а некоторые ограничения предложения в основном связаны с дефицитом качественных земель с необходимой инфраструктурой вокруг большинства крупнейших городов.
Пока в Киевской области и около других крупных городов еще достаточно подходящих участков для размещения таких складов. Так же хотелось бы отметить, что именно в формате Big box можно заметить хоть еще и небольшой, но уже устойчивый спрос на зеленую сертификацию по стандартам LEED или BREAM.
Вопрос сертификации стоит остро последние несколько лет не только в логистическом сегменте, но именно сейчас наши заказчики начинают все больше обращать внимание на концепцию DELTA green line, которая включает: lifecycling, smart building, зеленое строительство и устойчивое развитие.
Для заказчика сертификация, в первую очередь, несет возможность снижения (а значит и дополнительного заработка) эксплуатационных затрат (OPEX), повышение маркетинговой составляющей и повышение капитализации здания в случае необходимости будущей продажи.
На втором месте по спросу идет формат складов urban logistic. Считается, что этот формат начал развиваться в Европе, а в Украине о нем стали говорить только в течение последних нескольких лет. Причиной возрастающего спроса есть то, что пандемия заставила многих людей сменить свои взгляды на процесс покупки товаров и цепочки поставок.
Большинство по тем или иным причинам уже заказывают бытовые товары, электронику и многие другие товары в интернет-магазинах.
Почему спрос растет? В последние годы мы наблюдали органическое сжатие предложения и повышенный спрос на складские площади в городской черте. А COVID-19 стал последним драйвером роста. Такой формат также имеет ряд преимуществ для арендатора.
Как правило, такие объекты строятся уже с повышенным уровнем энергоэффективности, в хорошей локации с легкой транспортной доступностью.
Как следствие, происходит повышение надежности системы поставок и уровня удовлетворенности потребителей за счет сокращения времени и стоимости доставки. Особенно это важно, если учитывать то, что большая часть доставок сосредоточена внутри городов.
Тогда логичным становится наличие складских запасов возле потребителей. Опять же, в Европе довольно большим спросом пользуются форматы darkstore.
То есть, ритейлеры арендуют небольшие складские площади внутри города, благодаря которым могут выполнить еще более возросшее требование потребителя к доставке — доставить основные товары к адресату в течение одного часа. Думаю, такие тенденции, учитывая рост рынка доставки, вскоре будут актуальными и в Украине.
Основной проблемой в развитии складских комплексов как первого, так и второго формата в Киеве и регионах, особенно в крупных городах, является давление со стороны одного из самых важных показателей в девелопменте — стоимости земли.
Или еще точнее — давление со стороны альтернативных сценариев использования данного земельного участка, которые могут быть более рентабельными. Как правило, на большинстве свободных участков появляется жилая недвижимость или ТРЦ.
Тем не менее, при грамотной разработке концепции, комбинации складской, административной и торговой/выставочной недвижимости, даже при повышенной стоимости земельного участка, проект можно сделать инвестиционно привлекательным.
Учитывая, что в сегменте малых складов urban logistics — гораздо больше вероятность и стоимость ошибки, нежели в давно известном и «понятном» формате big box, на начальном этапе я бы рекомендовал привлекать команду, которая имеет большой опыт реализации таких проектов и поможет избежать основных ошибок.
Ну и однозначно важно участие брокеров в проекте еще на ранних этапах. Таким образом удастся сделать тот продукт, который потом будет востребован потенциальными арендаторами, и у которого не будет проблем с вакантностью из-за неправильного планирования.