Рассказываем, почему растет доля инвесторов в новостройки, какие цели преследуют частные инвесторы и можно ли сегодня заработать или сберечь средства при покупке жилья.
Тренд-2020, действующий и сейчас:
Доступная ипотека. Если при ставках 10–13% годовых кредит оформляли заемщики для покупки квартиры, в которой собирались жить, то сегодняшняя ипотека подходит и будущим новоселам, и инвесторам — переплата по кредиту 5–7% годовых, а рост стоимости актива, как видно по итогам 2020 года, может быть и 20%.
Если привлечь при покупке ипотеку со ставкой, скажем, 8,5% годовых, можно заработать до 25%. При этом стоит вносить как можно больший первоначальный взнос, это позволяет рассчитывать на снижение ставки.
Почему выгодно вкладывать деньги в недвижимость
— Чтобы понять, почему люди вкладывают деньги в недвижимость, сравним альтернативы.
Депозиты
Практически нет доходности (4-5%), а теперь есть еще и налог. Этот вариант подходит для консервативных и чересчур осторожных инвесторов, но он не сильно отличается от хранения сбережений в виде наличных дома.
Ценные бумаги и валюты.
В 2020 году только на Мосбирже их поддержали рублем почти 7 млн инвесторов с совокупными вложениями в 1 трлн рублей.
Если выбирать между депозитом и ценными бумагами, то ценные бумаги привлекательнее, тем более сейчас есть инвестиционные облигации и другие программы с гарантией возврата номинала под 5–10% годовых.
Накопительные программы
Доходность в среднем такая же, как и у депозитов. За исключением некоторых программ, например, «Ценный актив», доходность по которой 11,8% годовых — то есть, выше, чем у облигаций, ценных бумаг и депозита.
Главное отличие — нельзя досрочно забрать деньги. Поэтому подходит тем, кто только задумывается об ипотеке, и хочет гарантированно накопить на первоначальный взнос.
Если же добавить к сравнению недвижимость, то при той же гарантии возврата номинала за счет эскроу-счетов на быстрорастущем рынке плюс стадии строительной готовности можно заработать и 30%, и 50% за три года, но это не гарантировано.
К слову, по программе «Ценный актив» совокупность гарантированной доходности за 3 года будет равна 35,4%.
Подводные камни и рекомендации для покупки недвижимости
Инвестируя в готовую квартиру в столице, например, однушку с «бабушкиным ремонтом» за 6 млн рублей, нужно заранее просчитать, что для вас будет выгоднее: аренда или перепродажа:
Вторичка:
- Сдавая такую квартиру в аренду, ее стоимость будет около 30 000 рублей ежемесячно.
- Ваш доход составит 360 000 рублей в год за вычетом налога, допустим, 6% по патентной системе. То есть, инвестиционный доход будет около 338 500 рублей.
Таким образом, вложения окупятся только через 18 лет, и только затем пойдет чистая прибыль. Но скорее всего, за эти годы придется еще несколько раз провести косметический ремонт.
Новостройка:
Вложив те же деньги в новостройку, допустим, это объект с наиболее привлекательными характеристиками — от надежного застройщика, недалеко от метро, в старых границах Москвы:
- Можно получить порядка 10–15% годовых в течение двух лет.
- Доход таким образом составит 900 000 рублей
Очевидно, что эта схема выгоднее, чем аренда, однако есть риски, что стоимость недвижимость сильно упадет за время строительства и ремонта. Поэтому надо крайне внимательно выбирать объект, чтобы получить желаемый рост цены.