Привет, друзья! Это блог о недвижимости Краснодара и Краснодарского края, и я Екатерина Романенко. Более 15 лет я помогаю людям найти жильё их мечты.
В этом блоге я честно рассказываю о том, что происходит в нашем регионе, что нужно знать и учитывать переезжая сюда. Совсем скоро у нас появится новый формат, который будет вам ещё более удобен, ну а пока пишите мне на ватсап, если вы решили переехать в наш южный город или станицы рядом, мой номер не меняется +7(928)211-33-77
"Рассчитывали купить дом в Краснодаре, но таких цен здесь нет!"
Очень часто мне пишут люди, которые поверив красивым рекламным вывескам или обещаниям на досках объявлений - оперативно продали всё своё имущество и рванули в Краснодар, чтобы приобрести дом или квартиру мечты. Приехав сюда, оказалось, что цены совершенно другие, а купить то, на что они рассчитывали не возможно.
Что же делать и как избежать такой ошибки?
Поймите порядок цен!
Это не просто, но нужно понимать реальный порядок цен, чтобы понять порядок цен на объекты, которые вы себе можете позволить.
Здесь есть один момент:
В нашей нестабильной ситуации цены не стоят на месте. В обычный год, в Краснодаре цены поднимаются 3 раза в год (это обычная практика застройщиков, которые как по часам в определённый момент объявляют о подъёме цен). Здесь этому никто не удивляется. Поэтому порядок цен нужно рассчитывать с погрешностью на динамику по месяцу, в котором вы ищите недвижимость. Поэтому в сумму нужно закладывать от 10% возможного повышения цен.
Конечно, первая мысль, которая возникает - звонок застройщику. И здесь вам расскажут о том на сколько уникальная инфраструктура будет вокруг их объекта, в каком экологически чистом микрорайоне этот объект находится, как быстро расходятся квартиры, но вы должны помнить:
Менеджер застройщика получает деньги, чтобы продать свой объект. Ему всё равно что будет потом, он не завязан на вашу лояльность. Как только он продаст объект, его задача реализована, и он приступает к следующему клиенту. При этом, у застройщика вам никогда не расскажут о реальной ситуации и минусах. Ну а какой смысл? Отправлять вас к конкуренту. Поэтому и появляются фразы: "перспективный район", которая значат, что сейчас на месте строительства практически ничего нет, "вид на зелёную зону", которая значит, что вокруг вас будет чистое поле и другие...
Порядок цен можно понять долго и упорно сравнивая все вариации, и если вы не спешите. то советую сделать следующее (по новостройкам):
- Взять карту Краснодара. Разделить её на районы.
- Почитать информацию о районах, понять, что именно вы хотите от того района, в котором будете жить.
- Повесить её на стену и начать отмечать новостройки на карте.
- Выберите цвет для тех, где в пешей доступности есть школа, детский сад, больница (проверьте на Яндекс картах, а они действительно в пешей доступности).
- Объекты, которые вам понравились, выпишите отдельно. У вас получиться порядка 20 объектов, которые вам понравились.
- Теперь выясните кто именно выступает застройщиком и проверьте данную организацию на наличие долгостроев (этой информации в сети много), количество объектов, которые строит застройщик одновременно, время существования застройщика.
- Далее, вам нужно проехать по объектам в часы пик и убедиться действительно ли там идёт стройка? Как дела обстоят с въездом и выездом из района, что в районе есть и на сколько вам будет там уютно жить.
- После этого приступайте к обзвону, но лучше не представляйтесь собственным именем и не используйте телефон, которым пользуетесь постоянно, так как застройщик вас фиксирует и перекрывает все возможные скидки, которые у вас только могут быть, как и возможность купить у него квартиру с агентом, хотя это может быть гораздо выгоднее.
- Далее идёт уже сама сделка, в которой вам нужно внимательно смотреть за соответствием документов и оплатить за оформление документов застройщику небольшие суммы.
- И вот вы владелец квартиры мечты, которую купили сами без чьей-либо помощи.
Реальные цены на квартиры и дома в Краснодаре. Где узнать?
Собственно говоря нигде, кроме своего агента. Это, наверное единственный человек, который заинтересован в том, чтобы вы остались довольны.
Почему? Всё очень просто: вы останетесь довольны, расскажите своему другу, тот своему и агент обеспечен клиентами. Ситуация с менеджерами застройщика не такая, хотя менеджеры отдела продаж - это те же агенты, но им нет дела до лояльности вашей или вашего друга. К тому времени как ваш друг обратиться к застройщику о вашей рекомендации, менеджер отдела продаж будет работать в другой компании (это при условии, что вы купили хороший объект и действительно порекомендовали компанию)
Можно ли найти объявления от собственников?
В общем можно и купить самостоятельно квартиру реально даже не прибегая к помощи агента, но это нужно делать. Если вы можете оценить реальную стоимость квартиры. Цены более половины квартир от собственников завышены на 15%-20%, просто потому что есть такая хотелки у собственника.
В самом деле, задумайтесь: Откуда вам знать что метр стоит именно столько? Как вы определите дорого это или дешево? Ну вот вам и ответ, собственник всегда будут говорить о своём объекте как о самом лучшем, за исключением тех случаев, когда проблемы видны невооружённым глазом
И здесь агент для собственника как красная тряпка. Конечно, ему бы хотелось, говорить один на один с покупателем, рассказать ему как его сосед продал квартиру на порядок дороже, как к нему каждый день ходят толпы и один несколько человек уже готовы внести задаток, но они ему почему-то не нравятся. В общем классические приёмы, которые все уже давно знают.
Между тем, купить самостоятельно можно, но сложно.
Как правильно рассчитать стоимость жилья в Краснодаре?
Как бы то ни было, без визита в Краснодар вам не обойтись, если только нет своего человека в Краснодаре, которому доверяете как себе.
- Обязательно нужно проехать по интересующим районам в часы пик
- Побыть в ЖК, которые вас заинтересовали, посмотреть как работают строители и работают ли они вообще?
- Будь то дом или квартира, вам необходимо посмотреть 3-4 объекта в ваши бюджеты и понять что именно вам предлагает рынок.
- Учесть сезонность и понять какие изменения цен вас ждут.
- Ну а если что-то понравилось так, что глаз не можете оторвать - просто внести небольшой аванс по договору на период продажи вашего объекта, прописав в договоре срок, в течение которого объект будет вас ждать.
В общем, не делайте резких движений, всё начинается не с визита в Краснодар, а с построение плана действий. Избежать любой ошибки можно просто остановившись и составили правильный план, а будете вы работать с агентом или нет - всегда решать вам и только вам!
Всем хорошего дня! Уверена, у вас всё получится и вы сможете найти жильё своей мечты! А если нужна помощь - звоните, мои контакты указаны в начале статьи!