Согласно п.п. 6 п. 2 ст. 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации, передача земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений осуществляется путем продажи земельных участков собственникам объектов без проведения торгов. В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено данной статьей или "другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Казалось бы все ясно и понятно. Но получая отказ по основаниям несоразмерности объекта недвижимости к площади испрашиваемого земельного участка, нормативное обоснование п.19 ст. 39,16 Земельного кодекса РФ.
Ссылка госорганов на критерий несоразмерности участка при выкупе неправомерна, т.к. действующее законодательство не содержит оснований отказа по данному критерию. А доводы госоргана основаны на судебной практике сложившейся до внесения изменений в ЗК РФ. В свою очередь, градостроительные нормативы устанавливают исключительно минимальные параметры обеспеченности (парковки, озеленение и т. п.), которые могут влиять на площадь участка, то есть не устанавливают ограничений максимальной площади участка. Превышение минимальных параметров обеспеченности свидетельствует о более благоустроенном градостроительном характере территории и не должно оцениваться как негативный фактор, свидетельствующий о злоупотреблении собственником своим исключительным правом на земельный участок. В отсутствие критериев в законе при разрешении споров судам надлежит обращаться к нормам о подготовке проекта межевания или схемы расположения участка. Если предоставленный участок сформирован в соответствии с проектом межевания, уполномоченный орган не вправе отказать в его выкупе в сформированных границах. ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка, кроме как в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна только на основании проекта межевания. Проще говоря, не может госорган сказать, что участок для выкупа должен быть меньше, так как другой участок просто не может быть сформирован, пока не изменен проект межевания. А если проект межевания уже был ранее утвержден, значит, госорган уже проверил соразмерность участка и признал его таковым. Если же предоставленный участок сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или иного документа (до 01.03.2015), устоявшаяся аргументация госорганов в любом случае применена быть не может. Действовавшие критерии «фактическое землепользование» и «площадь, необходимая для использования объекта» из законодательства исключены. Поэтому, буквально применяя ст. 39.20 ЗК РФ, следует прийти к выводу о возможности выкупить арендованный участок полностью, даже если его площадь, по мнению государственного органа, превышает потребности заявителя. Положения ст. 39.16 ЗК РФ не устанавливают такого основания для отказа в предоставлении земельного участка, как несоразмерность площади испрашиваемого участка площади участка, необходимой для целей нормальной эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировался статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом. Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса. В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В соответствии с частью 4 статьи 27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» при кадастровом учете в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ. Согласно части 9 статьи 38 этого же федерального закона при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
