Заключение договора об ипотеки регулируются Законом «Об ипотеке» от 1998г. По ипотечным кредитным договорам ипотека оформляется в силу закона, т.е. физическое или юридическое лицо получает право собственности на какую-либо недвижимость вследствие подписания и исполнения договора купли-продажи, либо другого соглашения с использованием кредитных средств.
Банк может продавать ипотечные квартиры в двух случаях.
Кстати, обязательно заходите к нам на сайт ПРО БАНКИ.website - здесь много полезной и достоверной информации о банках, кредитах, ипотеке, полезные советы должникам, инвестиции, деньги, финансы.
Продажа ипотечной квартиры по согласию банка
В течение действия ипотечного кредитного договора может возникнуть вопрос о продаже заложенного имущества. В данном случае заемщик обязан обратиться в банк с заявлением о получении согласия на сделку.
Банк дает согласие на сделку только в случае, если после реализации сделки ипотечный кредит будет полностью погашен, или, если заключается новый ипотечный кредитный договор, залогом по которому будет выступать заложенная недвижимость, или в случае переуступки прав требований по кредитному договору.
В случае продажи заложенного имущества и погашения действующего кредитного договора, банк чаще всего использует аккредитивную форму расчетов. Покупатель открывает аккредитив (кладет деньги на специальный счет в банке), условием раскрытия которого является предоставление зарегистрированного договора о переходе прав собственности на объект недвижимости. Присутствие банка в Росреестре в данном случае не требуется. После раскрытия аккредитива денежные средства поступают на счет продавца, часть которых уходит на погашение задолженности по кредиту.
После погашения кредита банк самостоятельно обращается в Росреестр для снятия обременения с недвижимости.
Продажа ипотечной квартиры в ходе реализации имущества по проблемному кредиту
Реализация заложенного имущества крайняя мера, к которой банк прибегает в случае, когда все способы урегулирования (реструктуризация, кредитные каникулы, изменение графика и т.п.) использованы и не привели к результату.
Обращение взыскания на заложенное имущество может проходить в судебном и внесудебном порядке. В случае взыскания имуществу по решению суда, согласия заемщика/залогодателя на реализацию имущества не требуется.
Очевидно, что в первом случае взыскание по требованию залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда и согласие заемщика не требуется.
Если имущество взыскивается во внесудебном порядке, банк заключает с заемщиком/залогодателем соглашение, которое нотариально удостоверяется. Соглашение может заключать в виде отдельного договора, либо являться дополнительным соглашением к договору об ипотеке.
Далее банк привлекает независимого оценщика для оценки недвижимого имущества для определения рыночной цены. Заложенная недвижимость по проблемным кредитам продается с дисконтом. Обычно он составляет 20%. Банк может реализовывать имущество на публичных торгах, либо подать объявления о продаже самостоятельно в газеты, журналы, электронные площадки.
Требованием к информации об аукционах является публичность и открытость. Информацию о проведении торгов можно найти на сайтах организаторов торгов, в печатных изданиях по месту нахождения выставленного имущества.
В случае взыскания имущества в судебном порядке, банк обращается в суд по месту нахождения, указанному в кредитном договоре, либо договоре об ипотеке. Суд обычно принимает решение в пользу банка. После вынесения решения и получения исполнительного листа, банк обращается к судебным приставам, которые реализуют имущество.
Информация о продаже ипотечных квартир на публичных торгах в ходе исполнительного производства размещается на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов и на официальных сайтах ее территориальных органов.
После продажи объекта банк получает только сумму невыплаченной ссудной задолженности и проценты за период пользования кредитом, оставшиеся средства поступают заемщику. Естественно заемщик получит меньше, чем если бы имущество реализовывалось на рыночных условиях.
Решение вопроса в досудебном порядке гораздо выгоднее для заемщика, т.к. в этом случае есть шанс реализовать имущество по более высокой цене.