Как иностранцу купить квартиру в Германии
Германия – это экономически развитое государство, которое привлекает иностранцев высоким и комфортным уровнем жизни и широкими возможностями для трудоустройства и получения образования. Немецкие законы не запрещают (а все, что не запрещено, то разрешено) иностранцам приобретать в полную собственность любые объекты недвижимости. Сегодня услуга продажи недвижимости в Германии востребована среди иностранцев достаточно часто. Имейте в виду, что самые низкие налоги, которые приходится выплачивать при совершении сделки при покупки недвижимости – в Баварии и Саксонии.
Этапы совершения сделки по покупке недвижимости
В Германии участие риелтора в сделке необязательно, НО! Как правило, практически все иностранцы обращаются в агентства недвижимости. Причины - языковой барьер, в том числе, разговорный, и недостаточное знание местного законодательства. Что часто приводит к серьезным просчетам в финансовых расчетах и иногда приводит к полному краху сделку. Так что для начала очень желательно обратиться к маклеру и заключить с ним договор, который обязывает клиента при приобретении недвижимости оплатить комиссию, обычно в размере от 3 до 7 % от ее стоимости, включая НДС.
ВАЖНО: у риэлтора должна быть лицензия на право жданной деятельности согласно с §34 GewO.
Выбрав подходящий объект из базы, предоставленной маклером, нужно определиться с тем, будете вы оформлять покупку на юридическое или физическое лицо. От этого напрямую зависит размер налога, который вам придется платить, если вы будете сдавать жилье квартирантам. Так, для юридических лиц он составляет 15,825 %, а для физических определяется по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 % (с учетом надбавки за солидарность). То есть разница в деньгах весьма заметна. Практически всегда риэлтор отвечает за следующие вопросы:
- ведение прямых переговоров с продавцом;
- предоставление всех консультаций при подборе жилья;
- решение вопросов с банками.
Выбрав конкретный объект недвижимости в Германии, нужно заключить так называемое "резервационное соглашение", по которому маклер забронирует квартиру на период, необходимый для подготовки документов и совершения сделки купли-продажи. Обычно на этом этапе покупатель вносит задаток, размер которого составляет 10 % от стоимости жилья.
Затем нужно открыть в одном из немецких банков расчетный счет, с которого вы будете оплачивать приобретение квартиры. Дело в том, что практически все финансовые операции на большие суммы в Германии производятся безналично. Для этого нужно предоставить резюме, паспорт и документы, которые подтверждают законность происхождения денег. может понадобиться почтовый адрес в Германии для пересылки документов (как правило, иностранцы указывают адрес риелтора). Их проверка в среднем занимает от 5 до 7 дней.
Обычно перед приобретением квартиры в Германии проводится всесторонний аудит объекта, который включает в себя различные экспертизы и оценку рисков для заключения сделки. Есть достаточное количество важных документов, касающиеся недвижимости, – жилищный устав (Teilungserklärung), протоколы собраний владельцев (Eigentümerversammlungsprotokolle), экономический план (Wirtschaftsplan) и расчёт коммунальных услуг (Nebenkostenabrechnung). В целом процедура аудита занимает около месяца, а ее стоимость составляет от 0,5 до 1,5 % от цены объекта. Для того чтобы в итоге оформить сделку, покупатель и продавец приходят к нотариусу. Он проводит все необходимые проверки и составляет договор, который подписывается обеими сторонами. Затем в поземельную книгу (Grundbuch) вносятся данные о новом собственнике жилья - это обязанность нотариуса. И лишь затем вы доплачиваете продавцу оставшуюся стоимость квартиры и получаете ключи. Для удобства расчётов экономический переход прав собственности назначается обычно на первое число месяца, следующего за полной оплатой сделки.
Обращайтесь))