По итогам 2020 года, согласно данным ЦБ РФ, задолженность по ипотечным кредитам составила 9,1 триллиона рублей. За 2020 г. было выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на общую сумму 4,3 трлн. руб. Средневзвешенная процентная ставка снизилась с 9,00% в декабре 2019 г. до 7,36% в декабре 2020г.
Такие показатели благодаря запуску государственной программы льготной ипотеки 6,5%, снижению первоначального взноса, инвестированию сбережений в объекты недвижимости на фоне снижения рубля и ставок по депозитам, низкой ключевой ставке.
Кстати, обязательно заходите к нам на сайт ПРО БАНКИ.website - здесь много полезной и достоверной информации о банках, кредитах, ипотеке, полезные советы должникам, про инвестиции, деньги и финансы.
За чей счёт банкет?
В конце января 2021 г. президент РФ заявил, что программа льготной ипотеки под 6,5% поддержала строительную отрасль и позволила около 350 тыс. семей купить жильё на первичном рынке. Но так ли все безоблачно?
Повышенный спрос населения на льготную ипотеку подстегнул рост цен на первичную недвижимость. По результатам исследования РБК-Недвижимость недвижимость увеличилась в цене на 15-20%.
По сути застройщики воспользовались ситуацией и взвинтили цены на объекты недвижимости. На фоне падения реальных доходов населения, застройщики заработали баснословную прибыль, а кредитные организации существенно увеличили ипотечный портфель и в дальнейшем заработают на процентах. Банки не пострадали от снижения ставки по ипотеке, т.к. государство субсидирует ее банкам.
В очередной раз выиграли застройщики и банки, проиграл простой народ. С учетом повышения цен на недвижимость у заемщиков уменьшился первоначальный взнос и увеличилась сумма кредита.
Помимо льготной ипотеки застройщики усиленно предлагали уникальные программ совместно с аккредитованными банками. Процентная ставка по ним доходила до 2%. Такая щедрость тоже за счёт заемщиков. По сути низкая ставка предоставляется за счет скидки на квартиру. Вы берёте по низкой ставке, но по завышенной цене.
Повышение цен на первичную недвижимость привело к повышению цен на вторичное жильё.
Почему же правительство так усиленно поддерживает застройщиков? На первый взгляд, правительство стремится предотвратить ситуацию, когда все стройки страны превратятся в проблемный долгострой. Но если капнуть глубже, то после вступления в силу закона об открытии застройщиками эскроу-счетов, покупатели строящейся недвижимости должны быть полностью защищены. На эскроу-счётах аккумулируются деньги покупателей до окончания строительства, деятельность застройщика кредитуется банками.
Если бы застройщики не смогли вовремя достроить объекты, то банкам бы пришлось вернуть деньги покупателям. У банков бы возникла проблема с ликвидностью. Строительные компании бы признавали себя банкротами, кредиты на огромные суммы стали бы проблемными и невозвратными. Банкам бы пришлось бы брать на баланс недостроенные объекты недвижимости. строительная отрасль и банки несли бы колоссальные убытки, а с ними и конечные бенефициары — чиновники и олигархи.
Таким образом, правительство спасало строителей и банки за счёт заемщиков.
Кто выигрывает от ипотеки?
От ипотечного кредитования выигрывают следующие участники рынка:
- Банки. Ипотека самый безрисковый вид кредита. Недвижимость всегда в залоге у банка в силу закона, и в случае проблем по кредиту банк в праве ее реализовать. Ни слезы, ни наличие детей не смогут повлиять на решение банка. Именно поэтому банки усиленно наращивают ипотечный портфель и зарабатывают на процентах. Именно поэтому ипотеку сейчас гораздо проще получить, чем лет 10 назад. Именно поэтому обилие льготных программ и спецпредложений.
- Застройщики. Низкие процентные процентные ставки повышают спрос на объекты недвижимости. Увеличивается прибыль.
- Риелторы. Они получают свою комиссию. Главное продать. Именно поэтому они предлагают схемы с завышением цены недвижимости, или предлагают взять потребительский кредит на первоначальный взнос при его отсутствии. Их абсолютно не волнует, как человек будет платить.
- Люди, которые приобретают коммерческую недвижимость. Проценты по кредиту будут покрываться арендными платежами.
- Люди, покупающие недвижимость на этапе застройки и после сдачи в эксплуатацию планируют продать ее. Но даже они в период пандемии столкнулись с ситуацией, когда вынуждены были продавать по цене ниже, чем у застройщика. В конце весны была ситуация, когда квартиру в новостройке было выгоднее купить у "перекупов", чем у застройщиков. Разница доходила до 500-600 тыс. руб.
- Люди, у которых большой первоначальный взнос, либо они планируют погасить кредит в ближайшее время за счёт материнского капитала/полученного наследства/дохода.
Я считаю, что ипотека в России только для обеспеченных людей. Бедного человека ипотека сделает ещё беднее. Если вы не сможете погасить ипотеку в течении 10 лет, то ее не стоит брать.
Согласна с экономистами и представителями Дом.РФ, что будущее за социальным наймом. Председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская привела конкретные цифры — 40% населения нуждаются в жилье, однако они не могут участвовать в ипотечных программах.
При рациональном подходе к финансовому положению в России более 70% населения просто не могут позволить себе ипотеку. С каждым годом ипотечные кредиты будет сложнее и сложнее обслуживать, т.к. реальные доходы населения катастрофически падают.