Как не стать жертвой при покупке или строительстве загородного дома.
И, конечно, информация будет полезной для действующих домовладельцев, кто ещё не зарегистрировал право собственности на свой дом, но собирался сделать это в обозримом будущем.
На фоне массового интереса к загородной недвижимости, «подогретой» COVID ом, продление «Дачной амнистии» до 1 марта 2026 года кажется весьма привлекательным.
Разберёмся, так ли это, на что стоит обратить внимание и в чём подвох!
А поможет нам в этом Федеральный закон №404-ФЗ от 08.12.2020 «О внесении изменений в статью 70 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».
Согласно закону, оформление права собственности на жилые дома в упрощённом порядке теперь возможно не только на садовых участках, но и на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённых пунктов.
Сейчас для регистрации права собственности на такие дома нет необходимости предоставлять документы, подтверждающие разрешение на строительство, и что строительство выполнено в соответствии с требованиями законодательства и техническими нормами в виде уведомления о соответствии. Достаточно только технического плана на дом и правоустанавливающего документа на земельный участок.
Как подготовить технический план? – Очень просто!: будущий собственник обращается к кадастровому инженеру, ЛИЧНО заполняет декларацию об объекте недвижимости по установленной форме. Этого достаточно, чтобы инженер подготовил технический план дома.
И, вуаля, милости просим на регистрацию права собственности!
Важно: при заполнении декларации нужно обратить внимание на год постройки дома. Следует указывать не год заполнения декларации, а именно год постройки (если конечно дом был построен раньше). Ведь именно в зависимости от года постройки будет рассчитываться кадастровая стоимость, а соответственно и размер налога.
По сути, это официальное разрешение для нарушения действующего законодательства при регистрации права собственности. Но при этом нужно понимать, что нарушать законодательство формально разрешили, а вот освобождения от ответственности за эти нарушения ждать не придётся.
Для чего разрешено такое упрощение, спросите вы? – Очевидно, что это сделано в целях повышения государством налогооблагаемой базы для увеличения налоговых отчислений в бюджет (надо же как-то восполнять потери в бюджете из-за кризиса Короновируса).
Самое интересное, что Росреестр будет регистрировать всё подряд. И, даже если строительство на этом земельном участке вообще запрещено или дом построен без соблюдения каких-либо норм и требований. Росреестр всё зарегистрирует, потому что отказать в регистрации он не вправе.
Важно: регистрация права собственности у нас добровольная, а значит не обязательная!
В реальности, большинство домов построены с нарушениями в той или иной степени.
К сожалению, весьма часто приходится сталкиваться и с недобросовестным подходом кадастровых инженеров при проведении кадастровых работ, когда впоследствии может выясниться, что границы земельного участка не соответствуют заявленным и в результате дом расположен с нарушениями. А при подаче уведомления о разрешении на строительство есть вероятность получить решение о недопустимости строительства на этом земельном участке. Кроме того, нужно уточнять, не попадает ли земельный участок в зоны с особыми условиями использования территорий.
К сожалению, в выписке из ЕГРН может не быть такой важной информации, что объект находится на территории с особыми условиями использования. Или объект может попасть в зону градостроительных ограничений (в этой зоне могут прокладываться какие-то инженерные коммуникации, сети, магистрали и т.п.). Эту информацию можно получить, написав письмо с запросом в комитет по градостроительству и архитектуре, либо изучив генеральный план онлайн. При наличии ограничений стоит получить информацию, на какой срок они установлены, будут ли продлеваться или нет. И конечно внимательно изучаем правила землепользования и застройки по территории.
А теперь «вишенка на торте»!
В том случае, если при строительстве вашего прекрасного «Дома-мечты»: были нарушены технические нормативы, не были соблюдены минимальные отступы от границ земельного участка, если дом построен на земельном участке, где строительство не допускается и т.п., право собственности зарегистрировано будет, НО
в судебном порядке этот дом будет признан самовольной постройкой (по инициативе каких-то нехороших соседей или властей, к примеру) и будет подлежать сносу за счёт собственника земельного участка. Если же собственник откажется сносить добровольно, то всё равно снесут и выставят счёт к оплате с учётом издержек. А в комплексе с 494-ФЗ все эти моменты очень существенны, поскольку, в случае признания дома самовольной постройкой, собственник не получит никакой компенсации.
Конечно, если собственник понесёт ущерб из-за ошибки кадастровых инженеров, он может компенсировать его за счёт кадастровой организации, проводившей работы, в пределах 2,5 млн. рублей, ведь ответственность этой организации застрахована. Только покроет эта компенсация реальные потери или нет, большой вопрос.
То есть, в реальности никакой амнистии нет, и закон никак не освобождает нас от ответственности! (читаем Википедию: Амнистия ( греч. αμνηστια — забвение, прощение) — мера, применяемая по решению органа государственной власти к лицам, совершившим преступления , сущность которой заключается в полном или частичном освобождении от наказания , замене наказания на более мягкое. )
Делаем вывод, что не стоит поддаваться этой провокации с «дачной амнистией».
А всё-таки следовать букве закона, заняться бумажной волокитой и впоследствии спать спокойно.
Стоит получить уведомление (у уполномоченных органов власти, которые выдают разрешение на строительство) о соответствии планируемого строительства объекта. Уведомление это бесплатное, готовится в течение 7 рабочих дней, действует 10 лет и переходит от одного правообладателя к другому. А вот если вы получили уведомление о недопустимости строительства или о несоответствии, то и нечего регистрировать, надо решать вопрос по-другому.
Обращаясь к покупателям и продавцам загородной недвижимости в любом сегменте, будь то 3 миллиона, 10 миллионов или 50 миллионов рублей, оцените продаваемый объект не только исходя из затраченных на его строительство средств, времени и сил, но и по критериям соответствия законодательству и возможным последствиям. Действительно этот объект стоит заявленных денег?
Поэтому, если вы планируете покупать земельный участок уже с готовым домом или без, но планируете на нём строительство, будьте очень и очень внимательны! Отнеситесь щепетильно к этому вопросу!
Берегите себя, своих близких и свою недвижимость!