Низкая ставка по ипотеке в нашей стране спровоцировала очередной рост цен на недвижимость. Больше всего этому обрадовались те, у кого уже есть квартиры, так как в случае их продажи можно неплохо заработать.
Но есть небольшой нюанс. Законодательство требует заплатить налоги, если недвижимость была менее 5 лет в собственности. Для единственного жилья сделано исключение - 3 года владения.
Так как цены на квартиры подросли существенно, то и налог придется заплатить приличный. С каждого миллиона по 130 тыс рублей.
Бюджеты, потрепанные пандемией, с нетерпением ждут этих денег от наших сограждан. Не все готовы добровольно расставаться с ними и из-за этого придумывают всяческие ухищрения, которые в итоге сводятся к одному – занижению стоимости квартиры в договоре купли-продажи. На большее у людей, как правило, фантазии не хватает. В результате чего рискуют все участники сделки. И продавец, и покупатель.
Самая главная опасность "занижайки" для покупателя - это возможное банкротство продавца в течение трех лет после сделки. При этой процедуре проводится анализ недавних сделок (как раз за три года) и если обнаружат факт продажи квартиры по цене явно ниже рыночной (15-20% от рынка), то подадут в суд на отмену сделки. Как правило, суды подобные иски удовлетворяют. Квартиру заберут, а покупателя поставят в очередь на взыскание имущества банкрота.
Очевидно, что в момент покупки квартиры, невозможно предсказать, станет ли продавец банкротом в течение ближайших трех лет или не станет. Поэтому данный риск самый серьезный.
Второй нюанс, на который следует обратить внимание покупателю при сделке с занижением - это уплата дополнительного налога в случае продажи объекта в течение ближайших 5 лет. Налог будет взыскан с разницы между ценой за которую куплена квартира (которая указана в ДКП) и ценой за которую она будет продана.
В-третьих, если продавец после продажи по заниженной цене вдруг передумает и подаст в суд на оспаривание сделки, то могут быть проблемы у покупателя. В лучшем случае потеряет время и нервы, ну еще немного денег на адвокатов. В худшем - отдаст квартиру, а взамен получит сумму, указанную в договоре-купли продажи. А она там может быть существенно ниже рыночной. Возможно, встречные расписки, которые так любят писать на подобных сделках, спасут ситуацию, а может быть и нет.
Народ у нас в стране наивный, не понимает, что налоговая тоже в курсе роста цен на квартиры, и её сотрудники с нетерпением ждут поступления на проверку налоговых деклараций. И они заранее знают, что и где в них искать.
Как налоговая может выявить занижение стоимости. Ну, во-первых, от самих же участников сделки. Существует миф о том, что если в договоре прописать цену квартиры в 4 млн, а еще стоимость неотделимых улучшений в 2 млн, то НДФЛ можно не платить. Люди всерьез верят, что эти формулировки обманут инспектора налоговой и он не поймет того, что реальная цена квартиры составила 6 млн. Госслужащие в нашей стране не идеальны, но они же не идиоты, в отличие от тех, кто подобные договоры составляет и подписывает.
Сделка через ипотеку даст дополнительные доказательства занижения реальной стоимости квартиры для налоговой. Банки ничем не рискуют. Им все равно что стоимость квартиры в ДКП 2 млн, а ипотечный кредит выдан на 4 млн. А платеж прошел по безналу и навсегда остался в информационной системе банка. Любая проверка или запрос и банк сдаст вас с потрохами.
А еще продавца легко и бесхитростно может сдать покупатель, предоставив в ФНС документы для получения налогового вычета. Там будет и договор купли продажи, и кредитный договор, и документы, подтверждающие факт получения денег продавцом. Покупатель квартиру получил, деньги заплатил за неё и хочет получить налоговый вычет, который ему положен, проблемы продавца его вряд ли будут волновать.
Продавец рискует при сделках с занижением, но не квартирой, а деньгами. Налоговая, если докажет факт занижения стоимости квартиры в договоре, просто начислит налог на всю стоимость квартиры. Обращаю на это внимание. Продавец уже не сможет применить налоговый вычет в размере понесенных ранее расходов на приобретение жилья, так как попытался исказить данные и обмануть налоговую. Повторяю. Налог будет взят с полной стоимости квартиры. Напомню, что 13% от 5 млн - это 650 000 рублей. Те, кто не верит, может прочитать первые два пункта статьи 54.1. Налогового кодекса РФ:
1. Не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.
2. При отсутствии обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы части второй настоящего Кодекса при соблюдении одновременно следующих условий:
Про налоговые вычеты, которые уменьшают налоговую базу, вы сможете прочитать в другой моей статье, ссылка на которую появится здесь в ближайшем будущем.
Надеюсь, моя статья дала ответ на то, что такое "занижение стоимости" и чем оно опасно. Аналогичные правила действуют и при продаже автомобилей. Если цена авто 2млн, а в договоре написано, что 250 тыс, то могут быть проблемы в виде налога в размере 260 тыс рублей.
Поэтому прежде чем идти на сделку с занижением стоимости недвижимости, сначала оцените возможные последствия, и только потом принимайте решения. Но никак не наоборот.
Подписывайтесь и читайте другие мои статьи:
Самая веская причина из-за которой надо платить налоги со своих доходов
Налоговые вычеты. Что это такое, какие они бывают и сколько денег можно вернуть от государства.