Привет соучастники!
Сегодня рассмотрим мой реальный опыт инвестирование в жилую недвижимость. Читайте до конца, результаты вас порозят.
Инвестиции в жилую недвижимость.
Многие считают, что покупка квартиры или апартаментов надежное вложение. С рынками акций, валютой может случиться что угодно, а квартира всегда будет моей и приносить доход от сдачи в аренду.
А так ли это выгодно? Давайте разберемся.
Для покупки квартиры вам нужна достаточно большая сумма. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то вы будете весь рентный доход отдавать банку, и скорее всего еще немного сверху.
Раньше можно было купить квартиру на котловане у надежного застройщика и по завершению строительства продать ее дороже без уплаты налогов (легальные варианты были), но после введения налога с кадастровой стоимости и невозможности продать квартиру без уплаты налогов при владении ею менее 5 лет, весь смысл в этой схеме пропал.
Ну хорошо, вы купили квартиру, даже сразу с ремонтом и мебелью без ипотеки. Начали сдавать и попались вам хорошие арендаторы. Все равно никто не отменяет уплату вами коммунальных платежей. Налога на собственность. Подоходного налога. Износ оборудования и его замену. Простой квартиры во время смены арендаторов и приближение скорых дополнительных вложений в виде ремонта.
Но это еще не все. Ваша квартира купленная в рублях постоянно дешевеет на глобальном рынке из-за девальвации рубля. Цены на продукты растут, а цена аренды стоит на месте десятилетиями (на среднестатистические квартиры в г. Москве).
Пример:
Я купил в 2010 году однокомнатную квартиру в новом доме для сдачи в аренду за 6 млн. рублей. На момент покупки, доллар стоил примерно 27 рублей, соответственно стоимость квартиры в долларах получилась примерно 220 000 долларов. Ежемесячный доход составлял от 25 до 30 тысяч рублей, получается 5-6% годовых до вычета всех расходников. Вычитаем коммунальные платежи и мелкий ремонт, получается прибыль уже в районе 4 – 4.5% годовых. За 10 лет квартира подорожала до 6,8 млн. рублей, прибавим к этому доход за 10 лет в сумме 2.4 млн. рублей. Выходит сумма в 9.2 млн. рублей. Переводим в доллары по курсу 70 рублей за доллар, получается 131 000 долларов. То есть убыток в 89 000 долларов или 6.2 мин. рублей.
Напоминаю, что все это время продукты, одежда, техника и бензин дорожали, так как они закупаются в долларах.
Ну что, нужен был весь этот геморрой на протяжении 10 лет? Или можно было просто держать доллары дома. Какое мнение у вас на этот счет?
А сколько вы могли заработать, если бы просто вложили эти деньги в индекс? Интересно, тогда читайте мой следующий пост.
Подписывайтесь, впереди еще много интересного.