Приветствую тебя, уважаемый читатель!
Прошедший год сильно повлиял на столичный рынок недвижимости. Коронавирус и связанные с ним меры подтолкнули власти к ручной стимуляции многих отраслей экономики, в том числе строительной. Снижение ключевой ставки ЦБ запустило долгосрочную цепочку событий. Розничные банки снизили ставки по ипотеке и выдали рекордное количество кредитов на покупку жилья, что увеличило долю платёжеспособного спроса. Введение льготной ипотеки на новостройки ещё больше подстегнуло рынок. Одновременно увеличилось прямое финансирование строительной и смежных отраслей, что в купе с введением новых механизмов (эск-роу) вызвало рост ввода квадратных метров и повышение себестоимости строительства. Помимо этого, многие "зажиточные", державшие капитал в валюте или ценных бумагах, на фоне происходящего в мире и в стране решили перейти в традиционную тихую гавань - недвижимость.
Всё это ожидаемо привело к росту цен на московское жильё. Например, год назад я помог Клиенту продать двухкомнатную в Солнцево за 8,6 млн и купить трёхкомнатную там же за 10,2 млн в таком же доме. А сегодня аналогичные квартиры предлагаются на пару миллионов дороже. И самое главное - их покупают. Примерно такая же картина наблюдается по всей Москве.
При этом покупатель более разборчив, чем в прошлые аналогичные периоды роста (спасибо цифровизации). Поэтому все "вкусные" объекты продаются достаточно быстро и с минимальным дисконтом, в то время как объекты с недостатками (юридические дефекты, расположение, качество дома, качество отделки и проч.) покупают неохотно, с большим дисконтом и, как говорится, "на безрыбье".
Например, в двух соседних домах в том же Солнцево мы продаём две очень похожие квартиры - двухкомнатные по 54 кв.м. каждая, обе за 10,5 млн и имеют равноценное качество интерьера. Но одну после вала звонков и просмотров купят спустя три недели, а другая найдёт своего покупателя через несколько месяцев и только благодаря демпингу. В результате продавец первой квартиры к лету уже решит свои задачи, а продавец второй будет вынужден менять планы из-за несостоявшейся вовремя продажи.
Но это, дорогой читатель, лирика. Как долго продлится такой тренд и к чему приведёт? Вспоминаю прошедшие колебания рынка, общаюсь с коллегами и напрашивается один вывод. Сегодня мы наблюдаем классический "пузырь", точнее его терминальную стадию. Инструменты стимулирования спроса почти себя исчерпали, при этом реальные доходы населения не сказать что растут. Уже сегодня многие покупатели уходят с рынка в ожидание коррекции. Одни из-за нехватки средств, другие из-за нежелания переплачивать. При этом большинство тех, кто прошёл новый ипотечный фильтр в 2020 году, уже купили жильё. То есть спрос уже падает.
Логично предположить, что скоро мы увидим стагнацию, которая в середине года перейдёт к болезненной коррекции в большинстве сегментов рынка. Традиционно востребованными останутся только самые доступные и премиальные объекты. Всё, что между - упадёт. Что же делать тем, кто запланировал сделку с недвижимостью? Здесь как в анекдоте: "сколько будет 2х2?" " а мы покупаем или продаём?".
Гипотетический амбициозный и многообещающий менеджер Вася наконец накопил на первоначальный взнос и планирует взять ипотеку, чтобы купить свою первую отдельную квартиру. Васе мы бы рекомендовали подождать годик-два, не беря в расчёт его карьерные перспективы. Глупо покупать на перегретом рынке на последние деньги да ещё и в долг. Тем более, что в связи с коронавирусом и оттоком из Москвы иногородних и мигрантов аренда стала более доступной.
Гипотетический Пётр Сергеевич, начальник Васи, хочет поменять свою двушку на трёшку в том же районе, чтобы у его ненаглядной первоклашки появилась своя комната. На доплату Петру Сергеевичу вроде бы хватает, но впритык. Его мы не станем отговаривать. Такие сделки почти не зависят от текущего тренда. Для Петра Сергеевича одна рекомендация - не завышать цену предложения своей двушки. На падающем рынке дороже всех продаёт тот, кто продаёт быстрее всех. Поэтому стоит немножко снизить цену - на опережение падения. Таким образом он выиграет - зафиксирует цену своей двушки (в то время, как соседские продолжат дешеветь) и получит больше возможностей в выборе трёшки (они дешевеют быстрее, чем двушки).
Уважаемы читатель, темнеет и мне пора на показы.
Продолжение напишу завтра.
Подпишись, чтобы дочитать! И напиши, кому ещё сегодня стоит отложить планы по купле-продаже жилья!