В Сочи со схемами сделок «темные ночи». Когда туристы, инвесторы, туристы-инвесторы плавно подходят к изучению договора на покупку недвижимости, то здесь начинается самое интересное. Вариантов по приобретению здесь масса. Рассмотрим три самых опасных из них, когда инвестор рискует остаться ни с чем. Это договор инвестирования, договор займа, предварительный договор купли продажи. Сразу скажу, что во всех форматах «застройщик» оставляет на себе минимум рисков, строит на ваши деньги, и если что-то не получится, то в лучшем случае вы вернете свои деньги. Далеко не факт, что сразу.
Договор инвестирования.
По данному договору Инвестор принимает участие в финансировании строительства/реконструкции помещения от «Застройщика», планируемого под покупку. После завершения строительства «Застройщик» передает данное помещение Инвестору. Застройщик как правило в такой схеме выступает в качестве физлица. В таком договоре прописывается кадастровый номер здания, адрес, площадь помещения, этаж, условный номер, сумма инвестирования, сроки готовности. Застройщик со своей стороны прописывает сроки передачи помещения, пенни. Как правило в таких договорах строящая сторона страхует себя дополнительно по срокам строительства на 3-6 месяца и включает пенни не более 10% от суммы инвестирования. В случае, если «Застройщик» не выполнит свои обязательства по строительству объекта, единственное что может сделать инвестор – это подать в суд. Самое худшее, что может произойти, это когда «Строитель» может объявить себя банкротом и тогда не удастся вернуть ничего.
Договор займа.
По сути это обычный договор займа между двумя физлицами, где один занимает, другой возвращает через определенное время. Единственное в обязательствах по исполнению договора есть пункт, что Заемщик в случае непогашения суммы займа передает по усмотрению Займодавца жилое помещение, на строительство которого идет заем денежных средств. Здесь также как в договоре инвестирования прописывается кадастровый номер участка, на котором будет идти строительство, характеристики помещения, адрес. Как правило «Застройщик» страхует себя дополнительно себя на 6 месяцев продления стройки и включает минимальные пенни за просрочку. По факту Заемщик может по такому договору просто вернуть вам деньги через полтора-два года и продать уже зарегистрированное помещение совершенно по другой цене иному клиенту. И это еще полбеды. В случае недостроя, аналогично с договором инвестирования – обращаться в суд и пытать счастье там. В случае банкротства «горестроителя» Заемщик теряет все вложенные средства.
Предварительный договор купли продажи
Предварительный договор – это соглашение между продавцом и потенциальным покупателем, предусматривающее их обязательство заключить основной договор через определенный промежуток времени. Здесь важно понимать, что предварительный договор влечет только одно юридическое последствие – заключение в будущем основного договора. Ни передачи имущества, ни уплата денежных средств по предварительному договору не производятся. То есть предварительный договор носит чисто организационный характер. В Сочи распространена практика, когда по предварительному договору оплачивается вся стоимость приобретаемого жилья. Покупателей вводят в заблуждение и под видом договора купли продажи предлагают подписать предварительный договор.
Последствия могут самыми разными. Во-первых, застройщик по предварительному договору может продать помещение нескольким собственникам. Во-вторых, заставить подписать основной договор можно только через суд и только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен быть заключен. В-третьих, предварительный договор купли-продажи нигде не регистрируется.
На сайте Администрации г. Сочи на сегодняшний день опубликован список из 52 незаконных построек жилых домов, которые уже подлежат сносу или уже снесены. Во всех них применялись вышеописанные схемы. Поэтому при приобретении недвижимости будьте внимательны и осторожны. Все три формы сделок несут в себе немалые риски, которые вы должны изначально принимать и иметь в виду, что дом не достроится и что можно навсегда попрощаться с вложенными деньгами. Безусловно риелторы будут убеждать вас в обратном: «мол, здесь супер-застройщик», «посмотрите какая цена» и т.д. Не бывает дыма без огня, во всех трех формах «застройщик» ничего не сможет сделать без ваших денег и в тоже время не несет никакой по сути ответственности!
В роли «отчаянного инвестора» выступает тот, кто готов в такое вкладываться. Будьте осторожны. 214 ФЗ придуман, чтобы защищать дольщиков, а здесь все наоборот.
Подписывайте на нашу страницу в Instagram и будьте в курсе проверенных объектов в Сочи. Будьте на чеку и инвестируйте с умом!