Содержание общего имущества многоквартирного дома - это выполнение работ по поддержанию в надлежащем виде имущества, которое относится к двум или более квартирам в многоквартирном доме.
К общему имуществу относятся подъезды домов, придомовая территория, балконные плиты между этажами, трубы отопления, водоснабжения и водоотведения соединяющие квартиры, крыша и многое другое.
Все это имущество нужно содержать, причем, в обязательном порядке. Данная обязанность следует из ст. 153 и 154 ЖК РФ.
Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ)
Тем не менее, многие граждане ищут как уменьшить плату за содержание или не платить вовсе.
Скажу сразу, это возможно. Давайте рассмотрим случаи, когда граждане могут уменьшить платежи за содержание или полностью компенсировать эти затраты:
1. Организовать ТСЖ и снизить тариф за содержание общего имущества. Такой способ подойдет для всех собственников жилых помещений. дело в том, что в тарифы управляющих организаций включена зарплата рабочих, то есть всего штата организации. Если дом переходит на ТСЖ (что такое ТСЖ и стоит ли на него переходить я писал ранее - зачем создавать ТСЖ), то вам совсем не обязательно содержать целый штат рабочих, достаточно одного Председателя ТСЖ, который возьмет на себя функции управляющего (домового).
На моей практике, тариф удавалось снизить на 20-30%. При этом, качество содержания общего имущества значительно выросло. Мы за пару лет смогли провести косметический ремонт подъездов, установить там пластиковые окна, домофоны и облагородить придомовую территорию.
2. Сдавать подвальные помещения в аренду под офисы или магазины. Дело в том, что по умолчанию, подвалы домов принадлежат собственникам квартир на праве общей собственности. В некоторых домах, даже "хрущевках", существует возможность перевести подвальные помещения в "коммерческий фонд" и сдать под ведение бизнеса. Иногда, этих денег хватает чтобы компенсировать затраты на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Конечно, ситуация тут индивидуальная. Какие-то дома находятся в глухих районах, где бизнес вести не прибыльно, а в каких-то домах такие помещения давно выкуплены.
3. Потребовать перерасчета платы за содержание от недобросовестной управляющей организации. Законом установлена обязанность своевременно и качественно оказывать услуги по содержанию общего имущества. Если управляющая организация нарушает это требование, то вы имеете право просить перерасчет исходя из стоимости не оказанных услуг в тарифе за содержание.
Порядок перерасчета установлен Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"
Согласно данного нормативного акта, граждане имеют право в течение 6 месяцев обратиться в свою управляющую организацию с заявлением о перерасчете платы за содержание, в случае если какая-либо из услуг, предусмотренная договором, не выполняется в надлежащей форме в установленный срок.
Перерасчет происходит по следующей формуле: стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения делится на количество календарных дней в месяце и умножается на количество дней, в течении которых услуга не оказывалась.
Перечень работ и стоимость каждой из них вы имеете право запросить в своей управляющей организации.
Примерный перечень работ можно посмотреть в Постановлении Госстроя
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176)
Там вы можете посмотреть как часто и каким образом должна проводиться влажная уборка подъездов, как должны содержаться чердаки и подвалы, какие предельные сроки установлены для устранения тех или иных неисправностей и т.д.
Так, например, течь в крыше должна быть устранена в течение 1 суток. В случае невыполнения этих работ, вы имеете право требовать перерасчета платы за содержание общего имущества. Кроме того, если обратиться в суд, то можно добиться компенсации морального вреда и затрат на ремонт жилого помещения. Но это уже совсем другая история, о которой я расскажу в другой статье.