Доброе утро! Сегодня рассмотрим один из самых распространённых видов сделок на рынке недвижимости. Каждый человек хотя бы раз в жизни сталкивался с арендой квартиры, загородного дома, офиса и т. д. Однако, большинство моих знакомых, заключая очередной договор аренды, смотрят на меня как на шамана, знающего ответы на все вопросы жизни. Кто-то со временем обучился минимальной юридической грамоте, кто-то продолжает смотреть на договор аренды как на источник вселенского зла. Именно для того, чтобы вы относились к первой категории посвящается этот материал. Поехали.
Как выглядит хорошее объявление.
Это конечно не психологический блог, но многое о будущем арендодателе можно понять, посмотрев его объявление. Человек, которому нечего скрывать, сделает большое и информативное объявление, подробно указывая все характеристики своего объекта.
К примеру, вот так выглядит хорошее объявление о сдаче квартиры:
Смотря на это объявление, сразу видно, что арендодатель человек с конкретными пожеланиями к постояльцам и ценит время потенциального арендатора. Ведь никому не хочется терять время и узнать о том, что собственник категорически против жильцов с домашними животными только во время просмотра.
А вот так, к примеру, выглядит не очень хорошее объявление:
По возможности такие объявления старайтесь избегать. Вероятность того, что вы окажетесь идеальным жильцом, в соответствии с требованиями конкретного арендодателя, крайне низки. А вероятность напрасно потраченного времени на осмотр квартиры достаточно высок.
Что спросить у арендодателя при первом звонке?
Первый звонок крайне важен. Не относитесь к этому слишком расслабленно. Возможно вы сейчас в первый раз звоните человеку, с которым вам предстоит раз в месяц общаться на протяжении многих лет. Обращайте внимание на его интонацию, не стесняйтесь задавать вопросы. Учитывайте реакцию человека на заданные вами вопросы. Если потенциальный арендодатель отвечает не с большой охотой или слегка агрессивно, то учитывайте это при окончательном решении.
Вот список вопросов, которые обязательно нужно задать потенциальному арендодателю при первом звонке:
- Расскажите ему про себя. Кто вы, кем работаете, на какой срок планируете снять жилье, сколько у вас членов семьи, домашних животных, в какие числа вам удобнее было бы платить. Спросите не имеет ли он каких-либо возражений по вашей кандидатуре.
- Узнайте кем является ответившей вам человек. Собственником жилого помещения или агентом по сдаче. В случае, если вам ответил агент, уточните о готовности собственника квартиры присутствовать при показе квартиры или заключении договора.
- Узнайте готов ли собственник заключить договор аренды и продлевать его соответствующим образом. Каждый сам принимает решение по этому вопросу, но я вам категорически советую ни в коем случае не арендовать жильё без заключенного на бумаге договора аренды.
- Готов ли собственник показать вам при просмотре или заключении договора документы, подтверждающие право его собственности на заинтересовавшее вас жилое помещение.
- Уточнить сумму залога и возможность его разбития на несколько месяцев. В Санкт-Петербурге считается уместным залог в 100% от стоимости месячной аренды с разбитием на 2-3 месяца. Иногда встречается меньше, но больше платить я вам не рекомендую.
Это что касается программы минимум. Задавайте абсолютно любые вопросы и не стесняйтесь. Чем больше вопросов вы зададите, тем лучше впечатление о вас сложится у добросовестного арендодателя. То что вы задаёте много вопросов говорит о вашей опытности и заинтересованности.
Какие документы проверять при осмотре квартиры?
Здесь обойдемся кратким списком:
- Выписка из ЕГРН на квартиру, которую вы планируете снять. Это единственный документ, подтверждающий право собственности на конкретную дату. Если выписка старая (больше одного года), то не стоит сразу набрасываться на собственника. Запомните кадастровый номер квартиры и запросите новую выписку из ЕГРН самостоятельно в онлайн-формате на одном из сайтов. Вот один из них. Стоит это 350 руб. и займёт у вас не больше 2-х рабочих дней. Вам нужен только отчёт об основных характеристиках объекта недвижимости. Советую это сделать даже если собственник показал актуальную выписку.
- Квитанцию по коммунальным услугам, газу и электроэнергии, чтобы убедиться в отсутствии задолженности.
- Паспорт собственника или собственников квартиры. Регистрация в квартире не подтверждает право на собственность.
Что делать если собственников у квартиры несколько?
Не паниковать. Ситуация не из самых простых, но достаточно распространена. Есть два способа решить эту проблему.
- Заключить трёхсторонний договор, где со стороны арендодателя выступают несколько собственников.
- Получить письменное согласие второго собственника на заключение договора аренды (Не самый хороший вариант. Первый предпочтительнее).
Что делать если вдруг напоролись на агента?
То же самое, что было указано ранее. Агент - это всего лишь посредник между вами и собственником, который получает свои комиссионные за оказанные им услуги. Ничего плохого в этом нет. Мне сложно сказать какие комиссионные считаются нормальными в вашем городе, но если вы ищите квартиру в Санкт-Петербурге, то 50% от суммы месячной аренды - это предел адекватной комиссии агента. Комиссию более чем в 50% я считаю необоснованной и уж точно не рекомендую отдавать 100% и более.
Главное это помнить, что при заключении договора аренды должен присутствовать обязательно собственник. Даже если агент покажет вам нотариальную доверенность с правом заключения договора аренды, то я всё равно не советую вам в это ввязываться.
На сегодня всё. Вышеперечисленные правила помогут вам спокойно выйти на заключение договора с собственником, а о том как заключить и правильно составить договор аренды я напишу в другой раз.
Если вам понравилось, обязательно поставьте лайк и оставьте комментарий. И не забудьте подписаться на мой Twitter.
------------
С уважением,
М. Фишер, СПБ 2021 год.