Человек, который в силу своей профессии очень часто общается с людьми, обладает уникальной чертой: у него очень много друзей. Причём он даже не подозревает об этом. Многие согласятся со мной, что «свой» врач, юрист, работник администрации, учитель иностранного языка и т.д. — это всегда полезно. Будучи ещё школьником, я слышал от своего учителя по английскому языку как часто к ней обращаются друзья, знакомые, соседи, чтобы она им перевела на русский язык самые разные тексты: аннотации лекарств, бирки с одежды, инструкции к игрушкам их детей (раньше не было законодательной обязательности перевода на русский язык всех этих текстов). Теперь и я сталкиваюсь с этим каждый день.
В один из таких дней ко мне обратилась бывшая одноклассница, сообщив мне, что она уже проиграла в суде. Как и всегда, она выслушала лекцию на тему своевременности обращения к врачу, чтобы болезнь можно было вылечить с наименьшими затратами ресурсов, чтобы её вообще можно было вылечить. К юристу — как к врачу, чем раньше обратиться, тем вернее положительный результат.
Районный суд вынес решение о сносе жилого дома, который моей подруге достался от бабушки. Так сказать, родовое имение. Проблема усугублялась тем, что земельный участок, на котором стоит дом, принадлежит муниципалитету. Соответственно снос жилого дома влечёт за собой утрату и земельного участка, поскольку он используется не по своему целевому назначению.
Ситуация малоприятная, в дополнении к этому не простая. Суть сводилась к следующему. Супруг моей подруги решил улучшить жилищные условия, поскольку дом находился в плачевном состоянии. Для этого было принято решение о реконструкции дома: нужно было поменять балки перекрытия, усилить фундамент, заменить крышу и так далее.
Начал он строительные работы, как водится, без получения каких-либо согласований.
Напомним, что на тот момент (2017 год) для реконструкции капитального объекта недвижимости необходимо было получение разрешения, как и для строительства нового объекта (статья 51 Градостроительного кодекса РФ). В настоящее время для строительства или реконструкции необходимо направлять уведомление, процедура по сути осталась прежней, только раньше нужно было получить разрешение, сейчас — ответ о том, что уведомление считается принятым.
На том основании, что реконструкция производилась без разрешения, Администрация города обратилась в суд о сносе самовольной постройки, которой на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ является: здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Муниципалитет в лице администрации, как собственник земли, обоснованно считал реконструированный дом самовольной постройкой, поскольку дом в изменённом виде является новым объектом недвижимости, а возникновение нового объекта должно сопровождаться получением разрешения, чего не было. Районный суд, он же суд первой инстанции, вынес решение только на том основании, что этот дом признал самовольной постройкой. А поскольку в соответствии с той же статьёй 222, но пунктом вторым предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и она подлежит сносу, обязал мою одноклассницу за свой счёт снести реконструированный дом.
Суд уже состоялся, решение принято, а в этой ситуации наступают тяжелейшие для юриста последствия: при обжаловании в апелляционной инстанции новые доказательства могут быть представлены только в том случае, если будет доказано, что они не могли быть представлены в суде первой инстанции. Причины из разряда «забыли», «а мне никто не говорил» и подобные в апелляционной инстанции не принимаются. Нужны действительно веские причины. Например, в ходе судебного разбирательства был направлен запрос, а ответ на него получен после вынесения решения. То есть должна быть налицо явная невозможность представления доказательства.
После изучения всех материалов дела было установлено, что суд не исследовал один очень важный момент.
Согласно п. 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
К существенным нарушениям строительных норм и правил следует относить, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц («Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.).
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 Гражданского кодекса РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
По смыслу вышеприведённых норм материального права, с учётом практики их применения, снос постройки, в том числе самовольно возведённой, представляет собой санкцию за виновное противоправное поведение, являющуюся крайней мерой государственного воздействия, в силу чего и с учётом положений ст. 3, 4 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 10 Гражданского кодекса РФ может быть применён судом лишь при наличии совокупности следующих условий: отсутствия разрешения на строительство; нарушения вследствие возведения строения прав и охраняемых законом интересов именно того лица, которое обратилось за судебной защитой, создание указанным строением угрозы жизни и здоровью граждан; отсутствие прав на земельный участок, на котором возведена такая постройка, а также несоответствие объекта виду земельного участка, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём подобных объектов.
В ходе судебного разбирательства была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Было установлено, что были соблюдены все строительные и градостроительные нормы, за исключением несущественных. В ходе разбирательства было установлено, что разрешения на строительство не получено. Однако вопрос о том, являются ли нарушения существенными, не выяснялся.
Была написана апелляционная жалоба, а предварительно было подготовлено заключение о том, что выявленные нарушения не существенные и не угрожают жизни и здоровью людей, кроме того, все нарушения устранимы.
Дабы «закрепить» доказательство, придать ему форму допустимого, было заявлено ходатайство о проведении дополнительной судебной строительно-технической экспертизы для установления не выясненного вопроса.
Суд согласился с моей позицией и удовлетворил ходатайство, экспертиза была назначена и проведена. В результате вывод эксперта был в нашу пользу: нарушения устранимы и несущественны. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении искового заявления администрации в полном объёме.
Кстати говоря, через суд можно признать право собственности на самовольную постройку, проведя ряд экспертиз и согласований, если заранее не получено разрешение на строительство или не подано уведомление о начале строительства.