Попадаются случаи, когда квартира никак не продаётся. Много раз обращались клиенты, которые жалуются, что вот они уже год продают и никак не продадут. Что же можно сделать? Давайте разберём этот момент, определим основные ошибки, которые допускают продавцы, и дадим рекомендации.
И так, первое с чего всегда начинается продажа – это с документов. Если в документах непорядок, то разумный покупатель не станет связываться, если только вы не прельстите и самой низкой ценой или ещё чем-то. Во всех прочих случаях человек предпочтёт другую квартиру - он вкладывает большие деньги и зачем ему возможные проблемы?
Если у вас есть неузаконенная перепланировка, недооформленное наследство, есть доли, которые вы были обязаны выделить детям, покупая квартиру на материнский капитал и т.д. Приведите документы в порядок, они должны быть в отличном состоянии.
Аналогично с домом и земельным участком. Если земельный участок не межевался, на нем есть неузаконенные площади, самовольный захват соседнего участка, имеются погрешности межевания. Границы участка не совпадают с границами в документах, имеется спор по границам участка с соседями, есть неузаконенные постройки, незаконное проведение коммуникаций в дом, нет документов или части документов на недвижимость и т.д. Такой земельный участок или дом, продать сложно.
Следующая проблема с продажей – это место расположения квартиры, дома или земельного участка. Допустим, рядом с вашей недвижиомостью проходит шоссе. Много раз приходилось сталкиваться, когда из окна квартиры открывается вид на оживлённое шоссе. Центральные магистрали города, где день и ночь ездят машины, что с этим можно сделать? Ты приходишь туда, открываешь окно и эта вся пыль летит и летит в окно.
Мы не говорим уже о шуме, о постоянных мигающих фарах, гудках, ремонтных работах на шоссе, авариях.. То есть, получается, что недвижимость имеет «дефект».
Как это обойти? Никак вы не можете это обойти. Вы можете, конечно, поставить какие - то усиленные стеклопакеты и люди это реально делают, но это мало помогает. Летом окно обычно открыто. Как только покупатель глянет на это шоссе, у него пропадает всякое желание тут жить.
Вы можете опять только прельстить их ценой. Здесь придётся снижать цену. Других вариантов нет.
Следующий момент - это ремонт. Вы требуете определённых денег. В голове покупателя имеется некое представление, что за эти деньги он должен получить. Если есть ремонт, вы можете поднять цену, а если есть хороший ремонт вы можете ещё чуть-чуть поднять. А если есть эксклюзивный ремонт, он возможно кому-то очень даже понадобиться и привлечёт внимание. Поэтому тема ремонта – это отдельная тема. Мы её кстати на нашем канале уже обсуждали и было там большое обсуждение, что нам доказывали, что это очень выгодно.
Опять-таки надо смотреть по месту, где-то это выгодно, где-то не очень выгодно, где-то можно вообще ничего не делать, продать и вы получите ту же самую выгоду.
Надо понимать, что ремонт стоит денег, времени и сил. Единственное, что вы можете здесь выиграть, если проведёте ремонт своими силами и тогда заработаете на самом ремонте или марже, если бы вы платили строительной компании. Но для этого надо иметь свободное время и силы, и конечно уметь что-то. Не каждый может сделать нормальный достойный ремонт.
Наконец, мы подходим к самому главному – это цена. Как правило, цена – это основное препятствие на обычную продажу. Ценообразование у людей очень странное. Иногда встречаешь случаи, когда наследники продают квартиру. Они уже между собой поделили квартиру и уже свою наследственную долю разделили своим детям, еще кому-то.
Естественно, они каждому уже пообещали по миллиону, потом всё это сложили и получилось десять миллионов. Квартира стоит восемь миллионов согласно рыночной цены. Попытки им что-то объяснить натыкаются на одну фразу: «найдётся свой покупатель».
У нас были такие случаи, когда по нескольку месяцев квартира или земельный участок не продавались, а «свой покупатель» никак не находился. После этого клиент от нас уходил, нанимал другого риэлтора и мы снова видели это объявление и снова по такой же «дикой» цене и оно не продано до сих пор. Ну что поделаешь, это вопрос созревания продавца.
Клиенты бывают разные, особенно это касается пенсионеров. У пенсионеров жизнь пенсионная, они никуда не торопятся, ну продаётся она и продаётся, хоть месяц, хоть два, то есть ему без разницы. Если более молодой человек, он уже планирует, куда эти деньги вложит, а пенсионер, нет, он может оставить цену такую, которую сфантазировал сам.
Даже такой момент, как вероятность до конца жизни не продать по такой цене, людей не останавливает. Поэтому адекватность цены имеет большое значение. И скорее всего, если недвижимость долго не продается, то цена является завышенной.
Вы не найдёте «дурака», «своего того самого покупателя, которому нужно» , который закроет глаза и возьмёт то, что рядом продается по реальной цене. Если есть рядом что-то дешевле, зачем брать дороже, вот и всё.
Поэтому отсюда вытекает наличие гибкости – это умение вовремя уступить. Опять-таки, многие люди очень цепляются в цену. Но поймите, это такой рынок, и умение уступить, ну хотя бы 10, 20, 30 тысяч рублей; они на фоне стоимости квартиры какие-то мизерные суммы, но, тем не менее, это приятно. Сделайте эту скидку и покупатель купит.
Ну, наконец, из последних моментов – это неумение провести презентацию. Многие покупатели берутся сами проводить ее. У них нет опыта, это первая квартира в их жизни, уж они её и так нахваливают и эдак. На самом деле у презентации есть определённый алгоритм и мы на нашем канале рассказывали, что надо показать и как надо показать.
Презентация требует подготовки и умения, речь должна литься плавно и непрерывно. Вы должны быть в весёлом расположении духа, демонстрировать лучшие качества квартиры или дома, постараться обойти качества, которые не очень хорошие. А если всё таки они замечаются, у вас должны быть объяснения, а лучше этот недостаток представить неким преимуществом. Например, поваленный забор - вы можете сразу начать заезжать на участок и завозить материалы. Это вопрос фантазии.
Вот мы разобрали основные причины. Но, конечно, самая главная из причин, это цена. Остальное тоже имеет место быть.
Всего доброго. До свидания! Можете присылать свои вопросы, мы их разберём, если они будут интересны.
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)