— Ира, ты дура!!! — Именно эти слова мне сказала приятельница когда услышала, что я отговариваю клиента от покупки квартиры СЕЙЧАС.
— Ты зачем человека от покупки отговариваешь, сделки — это же твой хлеб?
Все верно, сделки мой хлеб, но учитывая ажиотажный спрос, который разогнал цены на квартиры осенью 2020 года, мне не позволяет совесть покупать с клиентами квартиру, которая через пол года упадет в цене. А учитывая что большинство сделок — ипотечные, то подписывать клиентов на десятилетние кредиты, радости не доставляет никакой.
А знаете что самое страшное — это манипуляция сознанием людей, которая проводится через СМИ. Краткий посыл манипуляций следующий: рубль обесценивается, будет дефолт, цены растут, банки замораживают счета и отбирают деньги и т.д.
И, соответственно, единственная мысль, которая возникает — надо срочно спасать деньги.
А куда их нести, чтобы наверняка? Конечно в бетонометры!
И мне звонят люди с безумными идеями по спасению денег:
История №1: у меня есть 6млн руб., хочу купить квартиру у метро.
С этим вопросом мне звонит Марина. Она хочет купить 1 к квартиру возле метро Комендантский проспект. Я начинаю спрашивать, для чего ей нужна квартира — для жизни или деньги вложить? В итоге оказалось, что она живет в другом регионе и переезжать в Питер пока не планирует, а квартиру хочет купить, чтобы ее сдавать. Тогда я спрашиваю, почему именно комменда? Дело в том, что там живет ее сестра и она будет сдавать и присматривать за этой квартирой….. Марина прислала ссылку на квартиру, которую она выбрала:
Ну во-первых, еще осенью эта квартира не продалась за 5500. Потом это объявление удалили и декабре она появилась в рекламе за 6100:
Причем, есть очень примечательная история моей юристки, которая около года не могла продать свою квартиру за 6500-6600. На нее только летом 2020 нашелся покупатель за 6300, но прямо перед сделкой они с мужем отказались от продажи. И не зря! Ведь уже осенью 2020 на ажиотаже она выставляет свою квартиру за 7800 и продает!!!! Вы понимаете всю абсурдность человеческой паники?
Во-вторых, я объясняю Марине, что аренда очень сильно упала и теперь, даже возле метро, полно квартир, которые сдаются в диапазоне от 17 до 23 тыс. Т.е. средняя цена за которую эта квартира будет сдана — 20 тыс. в мес. Таким образом за год, при условии что квартира будет сдаваться постоянно без простоев и не потребует вложений в виде ремонта, техники и мебели, принесет Марине 240 тыс в год.
А это даже меньше чем банковский вклад:
Да, да, даже учитывая что ставки по вкладам очень низкие, это все равно выгоднее чем купить квартиру для сдачи в аренду!!!
Но вы же помните про манипуляцию сознанием — банки и государство заберет все деньги со вкладов!!!! И это мешает людям объективно подходить к вопросу сохранения сбережений.
Я предлагаю Марине купить строящиеся апартаменты. В ее бюджет можно купить 2 апарта, которые когда будут построены, то около 500тыс прибавят в цене. А при сдаче их в аренду через УК, будут приносить минимум по 25 тыс каждый.
Но Марина боится стройки и не понимает что такое апарты и отказывается. Я ее убеждаю, что в ее случае тогда лучше пересидеть во вкладе.
История №2: у меня есть 1 млн, я хочу квартиру в ипотеку
Мне звонит Андрей. Он накопил 1млн руб и также хочет его спасти))) Но купить в Питере за 1 млн руб квартиру нельзя, поэтому нужно взять ипотеку. В квартире жить он не планирует и тоже, как и Марина, хочет ее сдавать.
Я опять начинаю считать:
Если еще летом 1к квартиру в абсолютно убитом состоянии можно было купить за 3млн, то уже осенью весь неликвид стал продаваться за 4млн+. Квартиру в таком состоянии можно сдать за 13-14 тыс в мес. (а если вложить около 50 тыс, то примерно 15-16 тыс в мес).
Считаем: при первом взносе в 1 млн руб, нужно взять 3млн ипотеки (я сейчас даже не считаю расходы на сделку) под ставку 8%.
При этом ежемесячный платеж составит 23 тыс руб. из которого 3 тыс это основной долг, а 20 тыс это платеж банку по процентам!!!!
Т. е. ввязываясь в такую авантюру со сдачей в аренду ипотечной квартиры, вы даже не перекроете процентные платежи!!!
Поэтому я задаю Андрею резонный вопрос: Вы готовы кормить банк?
ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ…….