На рынке недвижимости Краснодара сложилась парадоксальная ситуация, которая сейчас ставит в тупик и риэлторов, и покупателей, и инвесторов, и застройщиков. Суть в том, что цены на квадратный метр в столице Кубани второй год растут рекордными темпами при том, что уровень доходов и платежеспособность жителей остаются на прежнем месте, если не падают. Но кто же тогда покупает эти квартиры и офисы, и когда цены на недвижимость стабилизируются? Мы постараемся ответить на эти вопросы, поговорив с рядом экспертов.
За 2020 год цены на квадратный метр в новостройках Краснодара поднялись в среднем с 50 до 65 тысяч рублей, то есть приблизительно на 20 процентов. Сейчас они продолжают стремительно расти, пробивая все «потолки», опережая прогнозы и удивляя порой даже риэлторов. За новостройками точно так же поднимается вторичный рынок жилья, сегменты коммерческой и элитной недвижимости. Кстати, говоря о последней, можно сказать, что она уверенно перешагнула рубеж в 100 тысяч рублей за квадратный метр, чего еще совсем недавно нельзя было ожидать в Краснодаре.
Росту цен в столице Кубани способствует сразу несколько факторов, которые сейчас из-за ряда причин наложились друг на друга и «бьют» в одну точку – на повышение, образуя своеобразный тренд. Попробуем в них разобраться.
Первым фактором является наблюдающаяся вот уже несколько лет подряд миграция жителей в Краснодарский край из других регионов страны. В основном переезжают из Сибири и Дальнего Востока, но так же и из других территорий. Благодаря этому Кубань прочно заняла третье место по популярности, уступая только Москве и Санкт-Петербургу.
- Объективные цифры статистики показывают, что наш город прибавляет по 100 тысяч населения каждый год, - заявил на одной из недавних пресс-конференций мэр Краснодара Евгений Первышов. – Там, где раньше были пустыри, прямо на глазах вырастают целые микрорайоны. В городе ведется очень активное строительство. Новое жилье востребовано. Конечно, такой прирост населения накладывает очень большую нагрузку на социальную инфраструктуру города – школы, больницы, детские сады, а также на транспортное сообщение.
Переезжая в Краснодар на ПМЖ, люди, естественно, покупают здесь квартиры. Иногда сразу не одну, а несколько – в качестве инвестиций, сохранения средств или подготавливая базу для скорого переезда на Юг целой семьи.
- Из десяти сделок семь у нас приходится на приезжих, - рассказывает заместитель директора компании «Аурус Риэлт» Сергей Лысенко. - В течение 2020 года была приостановка – летом оказались закрыты границы регионов. Но как только все относительно нормализовалось, россияне вновь поехали на Кубань. Конец 2020 года – осень и начало зимы – оказались достаточно активными в плане проведения сделок. Люди приезжают со всех уголков страны, чтобы приобрести здесь жилье. Порядка 60-70 процентов активных покупателей недвижимости в Краснодаре – это люди не местные.
Вторым важным фактором , толкающим цены вверх, является вступивший в силу в 2019 году 214-й федеральный закон, который обязывает застройщиков использовать эскроу-счета. Он позволил снять проблему долгостроев, повысил безопасность сделок при покупке недвижимости на стадии строительства, однако заставил ряд компаний уйти с рынка. Это резко сократило количество новых строящихся жилых комплексов. То есть объем предложения на рынке уменьшился, а спрос (за счет мигрантов из других регионов страны) в столице Кубани остался на прежнем уровне.
- Долгое время рынок Краснодара был очень большой, - рассказывает президент строительной компании «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов. – И было очень много новых объектов, которые возводились за счет «старых», еще недостроенных. Отсюда возникали финансовые перекосы и образовывались долгострои. После принятия 214ФЗ ряд компаний ушло – просто не выдержали конкуренции. А после того, как началась пандемия коронавируса, уехали еще и все те иностранные работники, которых называют не очень благозвучным словом «гастарбайтеры». Соответственно, строительные компании вынуждены находить им замету из местных профессионалов. И платить уже весьма конкурентоспособную зарплату. Несомненно, это хорошо и является правильным движением к цивилизованному рынку. Но на стоимости квадратного метра данные изменения тоже сказались. А посмотрите, как рванули вверх цены на строительные материалы?! Стоимость арматуры взлетела до небес!
Если цены на стройматериалы можно назвать третьим фактором роста цен, то четверным стала доступность ипотеки и материнского капитала.
- Вспомните – когда еще кредиты в банках на покупку жилья люди могли взять кредит под столь низкую ставку - около 6,1 процента? (В разных организациях и в зависимости от конкретной ситуации иногда чуть больше или чуть меньше.) - говорит Сергей Лысенко. – Кроме того, сейчас впервые государство начало выдавать материнский капитал не только за второго, но и за первого ребенка. Получая этот маткапитал, люди стремятся его сразу вложить, боясь обесценивания денег. И это тоже толкает цены на недвижимость вверх.
Пятым фактором – уже не на федеральном уровне, а исключительно для Краснодара – является тот факт, что власти стремятся привлекать застройщиков к возведению комплексной застройки. То есть не только жилых высоток или деловых центров, но и поликлиник, школ, детских садов. Вполне ожидаемо, что эти затраты ложатся в стоимость возводимых объектов. По данным строительных компаний, не менее шести тысяч рублей в цене каждого квадратного метра составляют затраты на создание социальной инфраструктуры.
Однако, всем приведенным факторам, поднимающим стоимость недвижимости в Краснодаре и большинстве городов Кубани, противостоит одна чрезвычайно мощная тенденция, толкающая цену вниз. Доходы жителей края, а также мигрантов из Сибири и Дальнего Востока остаются на прежнем уровне. А расходы кратно повышаются. Уровень жизни падает вместе с покупательской способностью.
Инфляция в России, по независимым экспертным оценкам, в 2020 году составила 12,8 процентов. Официальные данные Росстата говорят о других цифрах – 5,2 процента. Но по личным ощущениям, жители большинства регионов страны почему-то больше верят первой цифре, чем второй. Кроме того, январе этого года выросли стоимость оплаты ЖКХ и транспорта.
- Стремительный подъем цен на недвижимость уже сейчас нивелировал все плюсы от льготной ипотеки и выдачи материнского капитала, - считает аналитик федеральной группы компаний «Финам» Алексей Коренев. – Покупать квартиры по цене на 20-30 процентов выше, чем раньше, уже не становится выгодно. И тут рынок начнет саморегулироваться, а цены – окажутся сбалансированными. Да, в Краснодарский край едет огромное число людей из северных регионов. Но из-за падения цен на нефть, западных санкций против российских компаний и других причин, поток богатых нефтяников и газовиков будет уже не такой, как раньше. По оттоку денежных средств с банковских вкладов в Сибири и на Дальнем Востоке можно уже видеть, сколько людей направляется в центральные регионы страны и какие инвестиции они готовы вложить в покупку недвижимости. Бесконечного объема финансов у граждан нет. Этот ресурс иссякает пропорционально нарастанию экономического кризиса.
По мнению аналитиков «Финама», как бы ни росла цена на квадратный метр в Краснодаре, и какие бы затраты туда не добавляли застройщики, если на данную недвижимость не найдется покупателей, стоимость будет неизменно снижаться и другого выхода нет. В этом и состоит саморегуляция рынка.
Опрошенные нами эксперты разошлись во мнениях относительно прогнозов. Часть из них утверждает, что стоимость недвижимости продолжит подниматься неизменно до конца этого года. Другие высказывают мнение: резких скачков уже не стоит ждать, но квадратный метр еще прибавит в весе, а вот снижаться не намерен уже никогда. Тем более, что Кубань до сих пор не входит в 20-ку регионов с самой дорогостоящей недвижимостью. Наконец, третьи, в том числе аналитики «Финам», утверждают – цены стабилизируются к осени этого года, причем настолько, что возможен даже «отскок» к 2019 году.
Какой из названных прогнозов окажется верным, как известно, можно будет проверить только на практике, подождав до конца этого года.
Об интересных объектах недвижимости, выставленных на продажу в Краснодаре и крае, вы можете узнать, пройдя по ссылкам здесь. Также можно обратиться в наш офис по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 180 или написать на электронную почту Aurus81@yandex.ru
На нашем канале мы планируем регулярно публиковать выгодные объекты жилой и коммерческой недвижимости, которые продаются на Кубани, а также писать аналитические статьи о тенденциях и прогнозах рынка Краснодарского края. Надеемся, это поможет инвесторам определиться с покупками.