Автор - Денис Мерлович
управляющий директор
International investment platform «DBM»
Иногда бывает возникает необходимость срочно узнать стоимость объекта коммерческой недвижимости: магазина, офиса, склада или другого объекта.
Например, для переговоров, для принятия управленческих решений или для целей управленческой отчетности, при выборе объекта инвестирования, в информационных целях, для страхования, для финансового моделирования или для других целей.
Вот я и решил воспользоваться автоматизированной финансовой оценочной системой АФОС.
На первый взгляд выглядит удобно, считает быстро и оценка в системе стоит не дорого, но как узнать, что она считает правильно.
И вот я решил провести эксперимент.
Условия эксперимента простые: взял первое попавшееся под руку объявление о продаже помещения из открытых источников, оценил это помещение с помощью, автоматизированной финансовой оценочной системой АФОС Оценка недвижимости, получил результат.
В общем, я заплатил 2 500 руб. и приступил к работе.
1. Берем из открытых источников объявление о продаже объекта недвижимости. Что-нибудь простое, например, офис.
Помещение продается разными агентствами, поэтому нашлось сразу 2 объявление о его продаже. При этом первое объявление на сайте с марта прошлого года.
2. Ввел данные в систему АФОС Оценка недвижимости. Указал, что это офис, на первом этаже класс B, ремонт класса премиум и отличное состояние. Вот что получилось.
Потом нажал «Рассчитать проект», появилось вот такое окно для проверки данных.
Проверил данные, вроде бы все правильно, хотя, надо честно сказать, первый раз боялся ошибиться.
3. Нажал кнопку «Подтвердить и выполнить расчет» и получил результат.
АФОС Оценка недвижимости дает возможность посмотреть либо усредненную цену, либо диапазон (интервал) цен, мне интервал показался интереснее в целях моего эксперимента. Получилось, что Средняя цена по данным системы – 67 млн. руб. , интервал: от 316 до 371 тыс. руб. за 1 квадратный метр, а все помещение 62 – 73 млн. руб . А продается он за 76 или за 78 млн. руб. (385 или 400 тыс. руб. за 1 кв. м). Разница очень небольшая, всего несколько процентов (3-5), но все же есть.
Стал размышлять. Помещение экспонируется на рынке уже с марта прошлого года, любой оценщик сделал бы при расчете скидку на торг, которая, как указано в справочнике «учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения чаще всего не совпадает с ценой продажи и, как правило, является завышенной, поскольку продавец всегда желает извлечь из сделки максимальную выгоду. Покупатель, в свою очередь, стремится приобрести имущество за более низкую цену»[1] . На сайте АФОС Оценка недвижимости есть свой справочник с корректировками, но я специально, для чистоты эксперимента взял корректировки на торг из двух источников: АФОС справочник и поправки с сайта Ассоциации СтатРиэлт. Корректировка из справочника для Оценщиков приведена ниже.
По двум справочникам для офисов корректировка на торг получается в интервале 0,8…0,97, а средняя 0,89.
Просчитал все варианты корректировок и использовал цену продажи 76 млн., поскольку объявление с ней более свежее, а значит более актуальное. К моему удивлению получилась вот такая табличка.
То есть, интервал, который дает в результате расчетов автоматизированная финансовая оценочная система АФОС – практически идеальный. Не знаю, как точно работает система, какие аналоги подбирает, какие корректировки вводит, но результат по точности превзошел все ожидания.
Кстати, система выдала мне еще массу интересной информации: стоимость помещения с землей, без земли, с НДС, без НДС, ликвидационную стоимость объекта, арендную ставку и потенциальный валовый доход, но я ее уже не стал анализировать, напишу про арендные ставки в следующий раз.
А в конце работы я еще скачал заключение АФОС на 15 листах. Там все результаты оценки оформлены специфическим образом для разных целей использования. Само заключение не буду выкладывать, но принтскрины покажу.
В целом, мне система понравилась, действительно быстро, удобно и не дорого, но главное – считает точно, а значит смогу использовать ее в своих финансовых моделях при расчете инвестиционных проектов. Если будем покупать объект недвижимости в Москве, обязательно проверю цену в системе АФОС Оценка недвижимости.