Эта статья поможет понять главный в России закон о строительстве и сэкономить вам время.
Основные положения. Закон регулирует строительство многоквартирных домов (Жилых Комплексов). Застройщик заключает с Покупателем Договор Долевого Участия (ДДУ).
В договоре должно быть указанно:
1) Определение объекта. ( Адрес, площадь, планировка, )
2) Срок строительства и передачи объекта покупателю.
3) Цена договора и порядок ее уплаты.
4) Гарантийный срок на объект.
5) Обязанности по отчислению средств в компенсационный фонд.
Договор можно расторгнуть до момента передачи объекта. Условия расторжения прописываются в договоре, возможно будет взиматься неустойка.
Вы можете продать договор третьему лицу - Переуступить. Договора такого типа называются Договор Переуступки Прав Требования. Он идет как дополнение к основному договору ДДУ и исключает из сделки первого покупателя. Договор переуступки необходимо согласовывать с застройщиком.
После введения дома в эксплуатацию покупатель подписывает АКТ ПРИЕМА ПЕРЕДАЧИ. Этим он оглашается что все заявленные в ДДУ условия были выполнены застройщиком.
ЭСКРОУ счет- это буферный счет на который поступают ваши деньги. А застройщик получает их только после окончания строительства. Получается, что застройщик заинтересован СДАТЬ дом вовремя. Деньги на строительство застройщик берет из аккредитаций в банке или из собственного бюджета.
Ведением ЭСКРОУ счетов государство обезопасило население от долгостроев.
Но не все застройщики работают по ЭСКРОУ счетам. Некоторые работают по "старому 214" - просто начало строительства было до этой поправки в закон. Пусть вас это не пугает. 214 ФЗ был изначально разработан с возможность регулирования госсударством ( в отличает от 215). Застройщик несет уголовную ответственность за не выполнение своих обязанностей.
По 214 ФЗ Строительная компания имеет право не сдать дом вовремя. Задержать окончание строительства можно один раз на полгода или два раза на три месяца. Это портит репутацию компании и застройщики ставят сроки с запасом. И если сдают вовремя, потом используют это, как преимущество в следующих проектах.
ДДУ имеет юридическую силу и регистрируется в РОСРЕЕСТРЕ. Этим застройщик информирует государство, что выбранная покупателем квартира принадлежит ему. Что исключает возможность вторичной продажи ( когда выясняется что у Квартиры два владельца). Расторжение договора или Переуступка тоже регистрируется в РОСРЕЕСТРЕ.
Горький опыт россиян с долгостроями, по 215 ФЗ, до сих пор пугает некоторых покупателей. Важно понимать что ДДУ страхует покупателя. Застройщик заинтересован сдать дом. Компания заработает только в случае окончания строительства. И попадёт в тюрьму если не сдаст дом.