Приобретя долгожданную квартиру, многие покупатели считают, что с момента государственной регистрации перехода права на квартиру все их злоключения окончены и можно спокойно выдохнуть. Но, к сожалению, иногда это не так.
Случаются ситуации, когда покупатель приобрел квартиру (или что-то другое недвижимое), а она впоследствии становится предметом спора в суде по иску так называемого «третьего лица».
В ряде случаев сделка может быть признана недействительной (в том числе по причине недействительности одной из предыдущих сделок). В этом случае квартира изымается у нового собственника в пользу этого «третьего лица», а продавца суд может обязать вернуть покупателю деньги.
И вот тут, что называется, «баланс не бьется»: есть продавец, есть покупатель, есть третье лицо (по иску которого и заварилась вся каша). И на троих у них одна квартира и одна сумма денег за нее. «Третье лицо» по решению суда получило квартиру. Остаются двое: продавец и покупатель, и интересы их категорически не совпадают, ведь покупатель хочет вернуть свои деньги, а продавец этому всячески противится и не возвращает, хоть и есть решение суда. Понятное дело, что продавца, может, уже и след простыл. А может и не простыл, но уровень бедности этого самого продавца вышибает слезу даже у судебных приставов, а деньги за квартиру делись неизвестно куда.
И вот теперь для покупателя, оставшегося без квартиры и без денег, забрезжил лучик надежды.
С 1 января 2020 года вступила в действие глава 10.1 Федерального закона 218-ФЗ от 2015 года («О государственной регистрации недвижимости»), состоящая из одной статьи 68.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения». Текст статьи можно найти по ссылке .
Постараюсь коротко и популярно рассказать о значении этого «лучика» для простых покупателей.
Смысл произошедших изменений в законодательстве в том, что если покупатель не дождался уплаченных им ранее продавцу денег в течение 6 месяцев, то может их истребовать от государства.
Вроде бы круто и дальше разговаривать не о чем! Но тут должно появиться легкое беспокойство: неужели все так просто?
Нет, не просто: покупатель должен обратиться в суд с соответствующим иском и там доказать, что он является добросовестным приобретателем .
Добросовестный приобретатель – это лицо, которое НЕ ЗНАЛО И НЕ МОГЛО ЗНАТЬ, что приобретает имущество у лица, не управомоченного его отчуждать.
То есть суды анализируют действия покупателя на предмет того, была ли им проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество.
Если сказать по-простому: суд будет решать, могли ли покупатели увидеть проблему, если бы проявили должную осмотрительность?
Что такое должная осмотрительность – тоже решает суд в каждой конкретной ситуации.
Перечислю основные факторы, повлиявшие на решение о признании покупателя добросовестным приобретателем в разных судах и в разное время. Так, например, суд признавал собственника добросовестным приобретателем на основании того, что он, в числе прочих, выполнил следующие действия:
- получил от продавца для проверки полный комплект правоустанавливающих документов (то есть документы, на основании которых квартира является собственностью продавца, например: договор купли продажи, долевого участия в строительстве, дарения и т.п.);
- использовал при приобретении спорной квартиры ипотечный кредит и материнский капитал (т.е. суд, видимо, посчитал, что гражданин доверил банку и Пенсионному фонду проверку документов на квартиру);
- привлек к проверке документов агентство недвижимости (понятное дело, для подтверждения потребуется договор оказания услуг). От себя добавлю: даже просто имеющийся договор с агентством может Вам помочь в суде, но если Вы сделали правильный выбор агентства или юриста, то сама угроза быть втянутым в судебные разбирательства становится мизерной;
- произвел осмотр квартиры до ее приобретения;
- «иные действия, обусловленные обстоятельствами дела».
Чем больше действий (из перечисленных и не только) предпримет покупатель, тем больше у него шансов в принципе избежать покупки «грязной» квартиры, а если уж дойдет дело до суда, то ему будет что предъявить суду для подтверждения своей добросовестности. Это как соломку постелить: одна соломинка не спасет, а вот когда их много – падать будет мягче.
В то же время суд может отказать гражданам в признании их добросовестными приобретателями на основании того, что:
- спорная квартира в течение короткого срока несколько раз являлась предметом договора купли-продажи и дарения (как правило, именно таким образом мошенники запутывают историю квартиры);
- цена квартиры существенно ниже ее рыночной стоимости (как здесь не вспомнить о существующей практике совершения сделок по заниженной стоимости, дабы не платить налоги?);
- покупатель не проверил адреса выбытия предыдущих владельцев квартиры;
- продавец (в том числе, после одной из более ранних сделок) продолжал пользоваться имуществом после его продажи – т.н. «мнимая сделка»;
- покупатели знали или могли знать о банкротстве продавца, в том числе по предыдущим сделкам (Внимание! При начале процедуры банкротства судом анализируются все сделки в течение нескольких лет, а не только последняя!);
- наличие родственных связей (аффилированности - для юридических лиц) между продавцом и покупателем в одной из предыдущих сделок.
Обзор судебной практики, которая имеет отношение к нашему вопросу, вы найдете по запросу: обзор судебной практики вс рф от 01.10.2014. Также при некотором упорстве найдете в интернете и множество других интересных решений на эту тему.
Я буду благодарен практикующим агентам и юристам, имеющим соответствующие знания и опыт, за любые мнения, в том числе отличающиеся от моего. А за примеры из практики