Когда люди впервые слышат о целевой программе «Свой Дом» некоммерческого потребительского кооператива «Инициатива», нередко первое, возникающее мнение: «дескать, в банке дорого, но надёжно». Чаще всего так говорят те, кто лишь поверхностно ознакомился с условиями программы. Но те, кто внимательно прочитал все условия и посчитал на калькуляторе, обычно меняют своё мнение. Давайте разберёмся, почему.
Для этого переведём риски на язык беспристрастных цифр и сравним, где дешевле и где надёжнее, чтобы узнать, а действительно ли кооператив – рискованно, а банк – надёжно?
Возьмём для примера однокомнатную квартиру на вторичном рынке, стоимостью 2 млн. 500 тысяч рублей, и сравним риски и затраты покупки этой квартиры через кооператив и в кредит в банке. Реальная ипотечная ставка на вторичку составляет ~ 9%. Допустим, Вы берёте ипотечный кредит 2 млн. 500 тыс. руб. на 15 лет, при этом ежемесячный аннуитетный платёж будет составлять 25 356,66 рублей, который складывается из месячных процентов и возврата суммы займа.
А сейчас посчитаем на этом примере, сколько Вы переплачиваете в банке за три года:
За первый год Вы заплатите всего 304 279,98 рублей, из которых 221646,55 рублей – это проценты. В погашение долга будет направлено всего 82 633,43 рубля из уплаченных Вами денег.
Во второй год Вы заплатите столько же, но процентов будет немного меньше, на целых 8 тысяч! Процентов Вы уплатите 213 894,96 руб.
В третий год из уплаченных 304 279,98 рублей на проценты уйдёт 205416,22 рублей, долг Вы погасите в размере 98 863,75 рублей.
Таким образом, за три года Вы «подарите» банкирам 640 957,73 рублей в качестве процентов! В то время как в счёт приобретения собственной квартиры будет зачтено всего 271 882,19. Кроме того, по истечении трёх лет исправных платежей Вы остаётесь должны банку 2 228 117,81 рублей, т.е. почти 90% от начальной суммы долга!
Но даже это ещё не всё! Банк навяжет Вам, причём, в полном соответствии с законодательством, всевозможные комиссии, и страховки, в результате которых эффективная процентная ставка станет выше. Соответственно, и Ваша переплата увеличится. К примеру, при заключении кредитного договора Вам надо будет оплатить страхование жизни заёмщика, в страховой компании, которую «любезно» предоставят Вам банкиры. Она как бы не обязательна, но если Вы откажетесь её оформлять, банк повысит процентную ставку за кредит на 1%. Страховые условия могут немного отличаться, и оплата рассчитывается, исходя из остатка суммы задолженности, но как Вы поняли, за три года задолженность принципиально не уменьшилась, поэтому и стоимость страховки будет примерно одинаковой. Она составит приблизительно 10 тысяч в год. Именно так, в момент заключения кредитного договора, а потом ежегодно, Вы будете оплачивать карманным банковским страховщикам по 10 тысяч рублей.
Некоторые возразят, что за то в банке надёжно в плане того, что он никуда не денется, а в кооператив страшно вносить, так как схема непонятная. Но, во-первых, для нас (уже вступивших в кооператив) она понятна, и станет прозрачной для Вас, если Вы больше узнаете о программе «Свой Дом». А во-вторых, банк тоже может лопнуть, несмотря на их драконовские проценты, и, поверьте, заёмщикам этого банка легче не станет. Для справки: с 1991 года в России прекратило существование 2 750 банков!!!
И не забывайте, что при ипотеке Вы на протяжении многих лет обязуетесь регулярно отдавать им свои деньги. А разве, приходя в банк за кредитом, Вы можете знать, что действительно происходит с их активами и какие планы у руководства? Но одно Вы должны знать точно – как только Вы подписали кредитный договор с банком, Вы сразу потеряли 10 тысяч рублей в виде страховок и комиссий. Как только Вы сделали первый платёж, Вы потеряли 18 450 рублей; сделали второй, опять потеряли столько же, и так далее. 18 450 – это средняя уплата процентов в первый год выплаты по кредитному договору, расчёты по которому мы смотрели ранее. И так, пока что-то не кончится: либо Ваш кредит, либо Ваши деньги. Альтернативы этому нет, так устроена банковская деятельность.
Хотя на самом деле альтернатива есть – программа «Свой Дом». Давайте рассмотрим, что будет происходить в кооперативе. Для простоты сравнения возьмём те же суммы, что Вы бы безвозвратно отдавали банку в качестве процентов по ипотеке. За первый год Вы накопите 221 646,55 рублей, за два года накопления составят 435 541,51 рублей, к концу третьего Ваш пай будет составлять уже 640 957,73 рублей! Заметьте основное отличие: Вы не отдаёте свои деньги банкирам, Вы НАКАПЛИВАЕТЕ их. Если говорить о риске в денежном выражении, то рискуете Вы не стоимостью заложенной в банке квартиры, а относительно небольшой суммой. При этом, если ежемесячно накапливать в кооперативе суммы, сопоставимые с аннуитетными платежами в банк, то уже через 1,5 – 2 года Вы выйдете на первое место в очереди, получите беспроцентный заём на покупку квартиры, и погасите его такими темпами лет за 7,5 – 8.
Однако мы говорили о рисках. Вкладывать свои деньги в кооператив кому-то кажется страшным – а вдруг что-то случится, и я потеряю свои деньги! Но при этом в банке риск потерять свои деньги 100%, однозначно и бесповоротно! Чтобы не случилось, Вы неизбежно потеряете свои деньги, отданные жадным банкирам в качестве процентов по кредиту. Нет другого варианта для заёмщика, только потерять свои кровно заработанные деньги! Вы не находите это крайне рискованным?
С другой стороны, вкладывая деньги в кооператив, вы не отдаёте их в никуда. Ваши деньги не принадлежат кооперативу, они остаются Вашими, и при этом обеспечиваются залогами. Каждый рубль паевых взносов, выданный в качестве займа, обеспечен залогом недвижимости. Поэтому никакого повышенного риска в кооперативе нет, и Вы сами можете в этом убедиться, внимательно ознакомившись с условиями программы «Свой Дом».
И в завершении следует поговорить о доводе, который также нередко встречается. Его тоже можно отнести к категории рисков. Он звучит так: «При ипотеке я сразу получаю квартиру, а в кооперативе надо копить ещё, иногда несколько лет». Ну, во-первых, если уже есть какие-то накопления, за полгода-год можно решить жилищный вопрос. А во-вторых… ведь может так случиться, что через несколько лет Ваше финансовое состояние ухудшится. На фоне перманентного кризиса, пандемии, сокращения доходов населения, к сожалению, подобной вероятности исключать нельзя. И расходы, что на ипотеку, что на паевые взносы, станут непосильными. При таком раскладе в кооперативе Вы вернёте назад все вложенные в качестве паевых взносов деньги до последней копейки, а в банке, после того как несколько лет исправно отдавали им свои деньги, выкупите от своей квартиры 15-20% рыночной стоимости. При этом хорошо, если договоритесь с банком расстаться мирно, без длительных судебных тяжб и нервотрёпки. Вывод следует однозначный: если в обозримом будущем что-то пойдёт не так, брать ипотеку в банке более рискованно, чем участвовать в программе «Свой Дом».