При выборе жилья мы привыкли делить его на две основные категории: новостройки и вторичное жилье . Но в Испании на рынке недвижимости есть особая категория объектов — банковская или залоговая недвижимость .
Вокруг нее ходит огромное число слухов: и о том, что дом в престижном месте можно купить за сущие копейки со скидкой в 80% от рыночных цен, и страшные истории о продажах квартир с другими жильцами, которых не выселить, или потере денег при попытке привести банковскую недвижимость в порядок и сделать ремонт.
Истина, как всегда, где-то посередине. Давайте разберемся — что из себя представляет банковская, или как ее еще называют, залоговая недвижимость. В чем ее плюсы и минусы, кому она подойдет. На что обращать внимание, если вы решили, что это — ваш вариант.
1. Банковская или залоговая недвижимость — что это такое и откуда берётся
"Банковская недвижимость" — не юридический термин, а устоявшееся выражение, которым описывается залоговое имущество. Выдавая ипотеку на покупку квартиры или кредиты застройщикам, банки обеспечивают себе гарантию возврата вложений, беря в залог приобретаемую или строящуюся недвижимость. Если заемщик не может исполнять свои обязательства по кредиту, залог переходит в собственность банка. Именно это имущество и называется залоговым.
Бум продаж залоговой недвижимости пришелся в Испании на 2009 и последующие годы, когда после экономического кризиса в 2008 году банки конфисковали большое количество квартир и домов. Но и сейчас таких предложений достаточно. Просто так владеть залоговой недвижимостью, а тем более поддерживать ее в ликвидном состоянии банкам не выгодно, это не их основное направление деятельности. Поэтому банки стараются реализовать ее как можно быстрее, зачастую по ценам ниже рыночных.
2. Цены на банковскую недвижимость — реальны ли скидки?
Стереотип о том, что купить залоговую недвижимость испанских банков можно по совсем низким ценам, часто разбивается о реальность.
Во-первых, надо проверить, насколько реальную скидку предлагают банки. Увидев объявление о продаже объекта с дисконтом в 70-80%, стоит его предварительно проверить. Большинство подобных информационных сообщений и рассылок от банков на практике оказываются маркетинговыми уловками для привлечения клиентов к основным банковским продуктам. Да, дом или квартира будут волне реальными, как и указанный размер скидки (с законодательством в области рекламы в Испании всё довольно строго), но эти "привлекательные варианты" могут годами висеть в актуальных предложениях из-за своей неликвидности.
Также стоит относиться и к скидкам в 40-50%, всё следует проверить, в предложении могут быть подводные камни, о которых мы расскажем дальше. А вот найти хорошие варианты с дисконтом в 15-30% вполне вероятно.
Во-вторых, еще один подвох с ценой заключается в том, что она может быть только отправной точкой. Если в объекте банковской недвижимости заинтересованы несколько покупателей, проводится аукцион, и выигрывает тот, кто предложил большую цену. О том, что участие в аукционе требует дополнительных затрат и усилий, даже не будем напоминать. Готовы рискнуть, предварительно потратившись на поиск и проверку стоящего объекта — имейте в виду, что можно проиграть, и понесенные расходы вам никто не компенсирует.
3. Плюсы покупки банковской недвижимости
Поговорим о плюсах покупки залоговой недвижимости.
- Выгодная цена
Первое, о чем думают желающие приобрести залоговую недвижимость, это цена. Как мы уже говорили, найти предложения ниже рынка на 15-30% вполне реально, если постараться, могут попасться и варианты с дисконтом в 40-50%, но чаще всего это большие "пакетные" предложения или в объект необходимо инвестировать перед его эксплуатацией.
Но вот о чем многие не говорят, так это о том, что по цене можно торговаться. Решающим фактором снизить цену будет ваша готовность сразу оплатить полную стоимость недвижимости. Самые выгодные цены имеют те, кто готов купить здесь и сейчас. Правда есть важное условие — надо точно знать как это делать: грамотно составить оферту для испанского банка, знать к кому и когда обратиться. Если вы уже подобрали для покупки какой-либо объект залоговой недвижимости, можете с нами проконсультироваться по вопросу цены и оформления документов .
Цена ниже рынка основной, но не единственный мотиватор присмотреться к залоговой недвижимости.
- Ипотека
Банки заинтересованы не только поскорее избавиться от непрофильных активов, но и заполучить новых клиентов. Поэтому и условия выдачи ипотеки могут быть более привлекательными.
Вы должны знать, что покупатель не обязан подавать заявление на получение ипотечной ссуды в том же банке, который продает дом. Вы можете купить квартиру от BBVA и оформить ипотеку в Sabadell.
Но если речь пойдет о сроках оформления и размере кредита, не все будет так радужно. Банк заинтересован не просто как можно быстрее снять со своего баланса объект недвижимости, но и получить за него "живые" деньги. Поэтому чем выше ваш первоначальный процент взноса, тем быстрее вам одобрят сделку и рассмотрят заявление на ипотеку. Предпочтение отдадут тому, кто готов сразу оплатить почти всю сумму сделки.
Если же вы просите ипотеку почти в стоимость квартиры, процентов так 80, будьте готовы к тому, что вашу заявку "положат под сукно" в надежде дождаться платежеспособного клиента. Да, мы тоже "читали в интернете" о быстрых сделках и ипотеке в размере 80-100% от стоимости жилья, но реальность гораздо жестче. Такое было возможно сразу после кризиса 2008, когда банки избавлялись от неликвида любой ценой, а сейчас, когда объем банковской недвижимости в числе предложений на рынке невелик, ситуация поменялась. Так что читая о быстром получении ипотеки под залоговую недвижимость, мыслите критически.
- Отсутствие задолженностей
После приобретения залоговой недвижимости у вас не появятся неожиданные неоплаченные прошлыми владельцами коммунальные платежи или налоги. Все задолженности по лицевым счетам залоговых объектов аннулируются.
- Экономия на оформлении
При проведении сделки необходимо провести оценку стоимости дома или квартиры. В случае покупки залоговой недвижимости, такая оценка как правило уже имеется и тратится на ее проведение вам не придется.
Если там много плюсов и цены так привлекательны — почему все предложения не улетают моментально как горячие пирожки, а многие клиенты и не думают о таком варианте, подыскивая себе дом в Испании?
4. Минусы покупки банковской недвижимости
Пришло время посмотреть на обратную сторону медали и узнать основные минусы.
Низкая цена зачастую таит в себе скрытые будущие расходы, причем такие, о которых новые владельцы даже не подозревают.
- Состояние жилья
Мы уже несколько раз упомянули, что банки не следят за состоянием недвижимости. У них на это нет ни времени, ни возможностей. В итоге недвижимость не просто приходит в упадок, а к разрухе добавляется "прощальное слово" от съезжающих или несостоявшихся собственников. Вполне нормально, когда при выселении бывшие владельцы забирают с собой всё, что могут, снимают даже плитку и паркет, вывозят сантехнику и освещение. Или просто из вредности срывают со стен обои и портят интерьер. Так что даже квартире из новостройки может потребоваться значительный ремонт, не говоря уже о более старых объектах. Будьте готовы к дополнительным расходам, на ремонт квартиры вам придётся потратить от 2 до 10 тысяч евро, а если речь идет о доме, сумма затрат на ремонт может перекрыть выгоду от покупки банковской недвижимости.
- Непрошеные жильцы
Купить квартиру и не иметь возможность в нее въехать из-за проживания в ней других людей. Оплачивать их коммунальные расходы придется вам, как и нести все остальные риски владельца недвижимости.
Почитайте подробнее про окупас , узнаете много интересного об испанском законодательстве и поймете, почему окупасы предпочитают залоговую недвижимость. Даже в случае судебного разбирательства с банком, суд встает на сторону нежелательных квартирантов. Банк в глазах закона не является нуждающимся в жилье. Естественно, что банкам выгодно избавиться от головной боли, продав недвижимость вместе с жильцами. И пусть теперь с ними разбирается новый владелец. Готовы рискнуть и потратить свои нервы, время и лишиться части средств?
С новостройками таких проблем меньше, ведь они охраняются и попасть в них сложнее. Но и общее число новостроек на рынке залоговой недвижимости невелико, ведь перекредитоваться застройщикам иногда проще, чем частным лицам.
- Ограниченность выбора
В силу специфики выбирать придется из того, что предлагает банк. Если обычно вы выбираете желаемый район, расстояние до моря и планировку, то в случае с залоговой недвижимостью придется ограничивать себя тем, что есть. И районы будут не самые интересные, и соседи могут оказаться буйными.
- Дополнительные расходы
В случае приобретения банковской недвижимости вам придётся дополнительно потратиться на тщательную проверку жилья, желательно самому его осмотреть, а если поездка в Испанию не возможна, найти доверенное лицо. Все это стоит денег. Закладывайте в бюджет будущей покупки не только эти расходы, но и необходимость консультаций с юристами-адвокатами. А еще свое время и нервы. Если вы недостаточно хорошо знаете испанский рынок, лучше проконсультироваться со знающими людьми в отношении не только города или района, но и конкретной улицы. Такова испанская специфика, которую надо учитывать: вполне себе обеспеченный район может иметь улицу с маргинальным населением
Но это не все, есть и другие моменты, которые нужно учесть. За привлекательными вариантами охотятся многие. Чтобы быть первым, надо успеть заключить сделку, и у вас всё к этому должно быть готово.
- У вас должны быть деньги
Пусть вас не вводят в заблуждение красочные рассказы о покупке дома без денег. На практике это не так. Действительно выгодно приобрести залоговую недвижимость удается только подготовленным и высоко мотивированным покупателям. У вас уже должны быть должны средства, достаточные для поиска привлекательных вариантов, внесения первоначального взноса и оформления всех необходимых формальностей.
- У вас должны быть оформлены необходимые документы
Но только наличие нужной суммы не поможет. Как мы говорили выше, решает скорость. Вот минимум того, что надо подготовить:
- номер NIE
NIE — идентификационный номер иностранца, без которого вам не выполнить ни одной формальности. Оформить NIE можно и дистанционно, без поездки в Испанию.
Необязательно, чтобы это был тот же банк, у которого вы планируете купить дом или квартиру. Но само открытие счета требует подготовки и понимания специфики испанской бюрократии.
- пакет документов, оформленных должным образом
Список довольно длинный: от справок с места работы до подтверждения легальности происхождения денег и их достаточности на ваших счетах. Часть этих документов вы будете оформлять при открытии счета в испанском банке, позаботьтесь сразу, чтобы на руках у вас были дубликаты и вам не пришлось тратить время на повторное оформление.
- Плюс, превращающийся в минус — коммуналка
При покупке банковской недвижимости у вас не будет задолженностей по коммунальным счетам, так как все контракты с обслуживающими компаниями будут аннулированы. И это значит, что вам надо будет заключить их повторно, заново оформив все договора с поставщиками электроэнергии, воды, газа, интернета, компаниям, вывозящим мусор и так далее. Во многих случаях за заключение контракта надо будет заплатить, в среднем от 15 до 50 евро за контракт ( зависит от того, сами вы будете заниматься оформлением или поручите агентству или вашему представителю). Но на этом всё не закончится.
Будете заниматься всем сами и у вас нет опыта общения с испанскими коммунальными и обслуживающими организациями? Поздравляем, вы счастливчик, узнаете обо всем в первый раз. Вам придется познакомится с качеством сервиса, который не всегда на уровне, не всегда во-время и не всегда в заявленном объеме. Это если говорить о ситуации вежливо. Так что будьте готовы к тому, что ваша нервная система подвергнется проверке на прочность. Что надо сделать поле покупки жилья в Испании .
5. Где искать залоговую недвижимость в Испании
- В отделениях банков
Хотя в банках формально есть информация о залоговых объектах, как правило, офисы банка напрямую не занимается их реализацией. Да и обходить все банки вы вряд ли будете. В общем, вариант не самый рабочий.
- На порталах по недвижимости
Все большие порталы-агрегаторы типа Idealista или Fotocasa имеют у себя раздел с банковской недвижимостью. Но зачастую там встречаются не самые интересные по цене предложения и размещены они от имени агентств. Так что переходим к следующему пункту. Помощь в покупке недвижимости с Idealista, Fotocasa, Milanuncios и других
6. Можно ли заработать на залоговой недвижимости?
Одним из мотивов покупки залоговой недвижимости является желание заработать. И не обязательно на её быстрой последующей перепродаже, но и за счет грамотного инвестирования своих средств. Так можно ли заработать? В принципе да, но, к сожалению, чудес не бывает, и больше всех зарабатывают на залоговой недвижимости состоятельные граждане или организации.
Наиболее выгодные ценовые предложения от банков часто пакетные, это значит, что продается сразу целый дом с несколькими квартирами или земельный участок под застройку. Так же и в отношении коммерческих объектов, как правило, это недвижимость с приличной стоимостью, инвестировать в которую могут себе позволить только те, кто уже имеет достаточные средства.
Свежий пример — жилой комплекс на 79 апартаментов в престижном районе Испании на побережье Коста-дель-Соль. Комплекс продается целиком, стоимость одних апартаментов в нем составляет €60000, это €4 740 000 за комплекс. ЖК можно превратить в апарт-отель, который будет успешно сдаваться, для этого надо вложить туда примерно €10-14 000 на реконструкцию каждого апартамента (сделать ремонт, поменять мебель и технику), итого по максимуму €1 106 000.
Минимальная рыночная цена квартир такого типа в данной локации составляет от €120.000, экономия почти 50%. Итого надо вложить €5 846 000 и на этом заработать €3 634 000. То есть заработать 3,6 миллиона евро примерно за год можно, но для этого надо уже иметь свободные почти шесть миллионов. Так что если вы не являетесь асом рынка испанской недвижимости с налаженными связями, оставьте мечту о быстром баснословном заработке на банковской недвижимости.
7. Кому подходит покупка банковской недвижимости
Взвесив все "за" и "против" время принимать решение. Вам подойдет залоговая недвижимость:
- - если у вас достаточно свободного времени и средств;
- - если вы хорошо знакомы с испанским рынком недвижимости либо у вас есть возможности консультаций со специалистами;
- - у вас нет привязки к определенной локации и жестких требований к будущему жилью;
- - вы можете сразу оплатить стоимость квартиры или дома;
- - если вы умеете находить информацию и рационально ее воспринимать;
- - у вас уже есть необходимые документы ( NIE, счет в испанском банке);
- - вы готовы рисковать и нести самостоятельную ответственность за принятые решения.
8. Советы тем, кто решил приобрести банковскую недвижимость
Если вы дочитали статью до этого раздела, и вас не отпугнули все возможные минусы предстоящей сделки с залоговой недвижимостью, дадим вам пару практических советов.
- Проверяйте цены
Видя размер скидки, не доверяйте рекламе слепо. Проверьте, сколько стоит аналогичная недвижимость в этом районе сейчас. Для этого подойдут порталы испанской недвижимости Idealista, Fotocasa, Milanuncios и т.п.
Проверьте, не является ли скидка просто девальвацией первоначальной цены. Посмотрите динамику цен за несколько лет, проанализируйте, как она изменялась в этом районе для подобных объектов с учетом даты строительства. Только так вы сможете оценить реальный размер скидки и оценить выгодность вложения.
Кроме средней цены рынка, необходимо проверить, насколько она соответствует данному дому или квартире. Без надлежащего ухода и в случае порчи имущества цена значительно снижается. Тут нам поможет Банк Испании, который опубликовал циркуляр 4/2016 (Объекты недвижимости, переданные или полученные в счет погашения долга), обязывающий финансовые учреждения предоставлять отчеты с оценкой состояния каждого объекта недвижимости. В том числе указывать, отмечено ли ухудшение эксплуатационных качеств объекта и необходима ли корректировка его цены в связи с этим.
- Проконсультируйтесь со специалистом рынка недвижимости
Не стоит тратить время на многочисленные форумы, лучше потратьте его на поиск специалиста, которому можете доверять. Лучше получить информацию о районе и его особенностях из рук профессионала, который знает, на что надо обращать внимание, чтобы летом не закрывать окна из-за неприятных запахов, а зимой не тратить баснословные суммы на обогрев. Специалисты помогут вам подготовить необходимые документы и провести сделку, в том числе и дистанционно, без вашей поездки в Испанию.
- Проведите техническую и архитектурные экспертизы
Не зря мы говорили о том что для покупки залоговой недвижимости у вас должны быть свободные средства. Техническая экспертиза — один из способов обезопасить себя в дальнейшем, потратившись сейчас. Вы можете быть шокированы ее итогами, мы видели варианты и с повреждениями несущих конструкций, и трубами, специально заблокированными цементом, намеренно сломанными котлами и так далее.
После экспертизы вы не только узнаете реальное состояние объекта, но и будете иметь представление о том, сколько вам еще надо вложить для нормально проживания. Лайфхак — новостройки почти не подвержены вандализму предыдущих владельцев, у организаций нет эмоций и они не портят намеренно имущество перед передачей его банку.
Почему испанские новостройки лучше "вторички"
Спасибо за внимание! Если вы интересуетесь недвижимостью в Испании, тогда открывайте каталог , выбирайте понравившийся объект и обращайтесь к нашим консультантам! И не забывайте подписываться на социальные сети Esate Spain/VirtoProperty, чтобы оставаться в курсе!
Facebook — https://www.facebook.com/spantao/
Telegram — https://t.me/estatespain
Instagram — https://www.instagram.com/estatespain