Попалась мне сейчас очень интересная тема - принят закон о комплексном развитии территорий . Очень интересная получается ситуация: теперь нас могут еще и жилья лишить. Конечно, не совсем лишить - переселить куда-то, если земля, на которой будет стоять МКД, кому-то понадобится для "развития". Причем, для этого даже нашим мнением интересоваться особо не будут...
В самый канун Нового года Госдума приняла закон о комплексном развитии территорий (КРТ) . Стране таким образом был презентован единый механизм расселения аварийного и ветхого жилья. Местным властям предоставлены полномочия решать, какие именно дома будут включаться в программу КРТ . А нам — гражданам — обещано создание новой качественной среды обитания.
Закон поддержали "Единая Россия", КПРФ и ЛДПР.
Наверное, это традиция такая в российской законодательной сфере — принятие не самых популярных законов подтягивать под праздники. Законы эти и при ином раскладе увидели бы свет, но только с другой реакцией. А в самом конце декабря свершившийся факт мало кто заметит. В это время мысли рядового налогоплательщика весьма далеки от законодательной повестки. Елки, подарки и настойчивое желание отметить праздник так, как мечтается провести весь предстоящий год. Опять же, обертка у документа вполне достойная и способна сбить с толку. «Комплексное развитие территорий » — звучит красиво и многообещающе. Цель у новоиспеченного закона тоже самая что ни на есть благая: «сбалансированное и устойчивое развитие поселений путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика объектов капитального строительства». Только в народе КРТ называют почему-то всероссийской реновацией .
Изначально речь шла о территориях, на которых аварийные или намеченные под снос объекты капитального строительства занимают не менее 50% площади. Однако к окончательному варианту область применения закона существенного расширилась. Первые проекты КРТ, включающие снос аварийных и ветхих домов, будут реализованы в городах-миллионниках — например, в Москве, Новосибирске, Казани, Тюмени. Минимум 15–20 «сильных регионов» (именно так их называют в правительстве) начнут работу по программе уже в этом году.
Сергей Пахомов, первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ:
«Если коротко, то главным результатом работы стало само определение комплексного развития территорий , которое было сформировано. Определены цели КРТ, их виды, критерии к территории жилой застройки, в отношении которой будет проводиться комплексное развитие территории , а также более детально прописан порядок принятия и реализации решения о КРТ. В частности, одной из важнейших поправок является то, что комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, где располагаются многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими не только сносу, но и реконструкции. Критерии соответствия таким объектам прописаны более детально, чем было в первом чтении. Согласно документу, такие критерии будет определять сам субъект РФ, исходя из степени износа основных конструктивных элементов здания, совокупной стоимости работ по капитальному ремонту (ст. 168 ЖК РФ, ФЗ N188-ФЗ, ред. 31.07.2020), соответствия дома объекту, построенному в период индустриального домостроения по типовому проекту, и так далее. Законопроект также предлагает норму, согласно которой собственники помещений тех домов, которые входят в КРТ, будут освобождены от взносов на капремонт . Кроме того, поправки вносят изменения в части ответственности лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки. Определены порядок и процедура проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу принятия решения о включении дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию территорий , а также принятия решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории».
Задачи у государства глобальные: в течение ближайших 10 лет выдать на-гора около 1 млрд кв. метров жилья. А еще гуманные — ускоренными темпами расселить аварийные строения. Механизм КРТ как раз и должен помочь в этом. Но почему-то есть ощущение, что под благим намерением — обновления старого жилого фонда — скрывается процедура, облегчающая изъятие квартир у собственников в случаях, когда земля под строениями кого-то серьезно интересует.
Впрочем, какой-либо реакции или оценки от нас не ждут. Мы просто должны принять как данность новый способ лишить человека возможности защитить частную собственность. Уже само это понятие с принятием нового закона теряет смысл. Теперь с имуществом отдельно взятого гражданина станут поступать ровно так, как потребует идея комплексного развития. Механизм уже был частично обкатан при подготовке к зимней Олимпиаде в Сочи в 2014, в преддверии чемпионата мира по футболу в 2018… Правда, тогда высокая идея была как-то человечней. Зато, с комплексным развитием все предельно коротко и просто.
Для включения многоквартирного дома в его программу достаточно, чтобы 2/3 жильцов проголосовали «за». Наряду с собственниками учитываются и голоса нанимателей. Законодателей, видимо, не смущает, что подобный подход противоречит Гражданскому кодексу РФ. А между тем в ст. 246 ГК РФ четко сказано: распоряжение общедолевой собственностью осуществляется по решению всех собственников. Многоквартирный дом и земля под ним являются общим имуществом. Никакие соседи, даже большинством голосов, не вправе решать судьбу здания, каждая квартира в котором — это уже не общее, а частное. Впрочем, в программу КРТ дом может попасть и без всяких церемоний, по умолчанию — если собрание собственников по какой-либо причине не состоится. И все это преподносится нам под увещевания о безоговорочном праве регионов утверждать адресные программы сноса и реконструкции исключительно с учетом мнения самих жителей. Здесь бы стоило добавить: «правильного мнения».
Особое значение в рамках принятого закона отводится соображениям целесообразности. Так, дом может попасть под реновацию , если местная власть посчитает, что ремонтировать его слишком дорого (а значит, экономически нецелесообразно). К слову, нет никаких гарантий, что стоимость работ не будет завышаться умышленно и исключительно для того, чтобы снести «нужное» строение. Возникает вопрос: а как же взносы на капремонт , которые мы платили на протяжении нескольких лет?
А их просто перебросят на программу КРТ. Согласия граждан на это не потребуется. Да и смысл?! Не раздавать ведь обратно уже собранное. Ипотека тоже не станет преградой для переселения. Она просто перейдет на новое жилье автоматически. Абсолютно безразлично, что отдельно взятый гражданин брал деньги у банка под совершенно конкретную, выбранную им квартиру в абсолютно конкретном районе.
Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева:
«К моему большому сожалению, принятый законопроект о комплексном развитии территорий все еще остается, на наш взгляд, неприемлемым. Есть некоторые улучшения, в частности, установлены критерии в отношении тех зданий, которые могут располагаться на территории КРТ. Но эти критерии не всегда действительно говорят о том, что эти здания должны быть снесены или реконструированы. Например, наличие критерия, что это «типовой проект индустриального домостроения» — я имею в виду многоквартирный дом — на мой взгляд, совершенно не является основанием для того, чтобы этот дом сносить или реконструировать. Так можно снести целые микрорайоны, построенные в 1980-е годы, которые являются замечательным жильем на фоне другой нашей застройки. Или такой критерий, как несоответствие градостроительному регламенту, тоже неоднозначен. Это первое. Второе: на мой взгляд, так и не обеспечены равные и достойные гарантии гражданам, которые будут переселяться из жилья на этой территории. И третье: в принятом законопроекте, как и в первом чтении, игнорируются наши генеральные планы городов, правила землепользования и застройки в угоду административным решениям по комплексному развитию территорий .
Поэтому, если говорить в целом, удивляет, что этот законопроект принят. И самое базовое нарушение в нем — это, на мой взгляд, нарушение прав собственности. К собственникам относятся в законопроекте неуважительно, и людям, которые будут переселяться с этих территорий, не обеспечиваются должные жилищные гарантии. И сделать с этим ничего нельзя, уже все. Поезд ушел».
Говоря же о деньгах, уместно вспомнить коммуналки. Как вопрос будет решаться в данном случае? Человек после вынужденного расселения получит такую же комнату, но в другой коммунальной квартире? Или возьмет деньгами, которых хватит опять-таки лишь на комнату? Это ведь во времена советской власти декларировалось переселение граждан исключительно в отдельные квартиры. А нынче балом правит принцип равнозначности и равноценности. То есть комнату освободил — комнату взамен и получил.
Если же обратиться к мировой практике, то здесь принято компенсировать рыночную стоимость изымаемого объекта. В некоторых странах возмещение включает еще и процент в прибыли от реализации проекта, под который жилье изымалось. Кроме того, собственников избавляют от расходов на переезд. И уж тем более не заставляют покрывать разницу в цене прежней и предоставляемой квартир, если власти не могут предложить равноценной замены. Вовсе гуманным выглядит в этом смысле немецкое право, позволяющее собственнику, у которого изъяли имущество, вернуть себе квартиру, если цель ее изъятия в разумный срок не была достигнута.
Наконец, сам процесс переселения в отдельных случаях рискует стать бесцеремонным принуждением, а не двусторонней договоренностью.
Когда вам не подходит новое помещение или вы не согласны с ценой возмещения, застройщик может получить имущество по суду — через 45 дней после того, как уведомит вас (в редакции первого чтения на это отводилось 90 дней. — О. П.). По истечении указанного срока компания-подрядчик имеет законное право обратиться в суд с требованием одновременно о понуждении собственника к заключению договора, о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении этого помещения и о передаче его в собственность истцу — вот такой комплексный, так сказать, подход.
И последнее: допустим, в рамках КРТ строится 20-этажный дом. Какая его часть уйдет переселенцам, а какая на продажу? Очень хотелось бы узнать процентное соотношение, если оно где-то зафиксировано. Еще интересней, каким это соотношение будет в реальности. Здорово, правда? Сколько вопросов без ответа...
Я могу согласиться, что многие дома надо расселять - есть много 2-3-4-этажных домов, находящихся не в лучшем состоянии, так же и с некоторыми 5-этажными домами. Однако, я, как и многие граждане, не могу согласиться с тем, как предполагается это делать. Такой подход чреват возникновением противостояний жильцов с застройщиками и администрациями разных уровней...
Как всегда, вместо того, чтобы перенять и реализовать у себя успешный заграничный опыт, наши законотворцы "идут своим путём".
Это всего лишь мои мысли вслух .
Если Вам понравилась моя статья, не забудьте оценить её лайком и поделиться с друзьями в социальных сетях!
Если по содержимому данной статьи у Вас есть собственное мнение, поделитесь им в комментариях.
Возможно, Вам будут интересны другие статьи:
- Подписано постановление о возможности проведения онлайн общедомовых голосований
- Нынешняя мусорная реформа провальна