Поговорим о такой важной составляющей процесса продажи жилой недвижимости, как формирование цены на неё.
Основным мотивом, двигающим вашу руку, выводящую в объявлении стоимость жилья, обычно выступает та самая жаба, которая «давит». Как поступает среднестатистический гражданин, особенно впервые продающий своё жильё, а именно он является наиболее часто встречающимся во всей массе продавцов?
Нет, не пол, палец, потолок как вы подумали. В наш век информатизации и всеобщей коммуникации он ориентируется на стоимость похожего жилья, находящегося в округе и на советы подруги Машки (или друга Кольки), которые вот недавно продавали, куда же без них.
Итак, продавец посмотрел на три – четыре похожие квартиры, посчитал среднее. И, накинул сверху на возможный торг и услуги риэлтора (а вдруг обращусь за помощью). Знаете, что получится в итоге? Верхняя цифра стоимости участвовавших в анализе квартир или немного выше. С мыслью чем я хуже, он смело поставит её в своём рекламном объявлении. Вот и друзья так же типа делали и быстро продали.
Я гарантирую, что в 99% случаев цена окажется завышенной, и в последующем продавец или снизит её или будет продавать так долго, что цены на жильё сами подрастут. Почему так происходит? Всё просто, в просмотренных рекламных объявлениях уже был заложен торг и услуги агентства недвижимости, а он сделал это ещё раз.
Бывает и наоборот. Но гораздо реже. В этом случае работает неуверенность в собственных силах и синдром торопыги. Если продавец хочет продать побыстрее, а при этом он ещё и с детства страдает низкой самооценкой, то цена будет сильно занижена на радость будущему покупателю.
Ну я же слишком накрутил, ещё подумают обо мне, что я жадина, да и переезд в другой город не за горами. В результате недобор денежной массы, а если точнее потеря нескольких сот тысяч.
Для наглядности два примера.
Квартира на фото выше (трёшка в доме 1968 года постройки, 63 кв.м, ухоженная, с идеальным ремонтом) была продана в декабре 2020 за 7 300 000. Постояла в продаже ровно три дня. Цена явно занижена. Можно было спокойно побороться еще за двести, триста тысяч. В связи с переездом нужно было продать за два месяца. Один владелец, прямая продажа, юридически чистая. Изначально была выставлена за 7 000 000. Я успел вмешаться и посоветовать продавать на 500 тысяч дороже с условием, что ещё посмотрим, как клиент пойдёт, и может быть ещё повысим цену. Но, хозяин барин, продали без моего участия и даже спасибо не сказали.
Второй пример.
На этих фото (поверьте, я ещё удачно сфотографировал, косяков мало видно) продаётся наследственная полуубитая квартира, требующая капитального ремонта за исключением отопления, водоснабжения и окон, в таком же доме, как и рассмотренная выше, 60 кв.м. Цена по состоянию на 1 февраля 2021 года - 7 400 000. Наследник не первой очереди, что уже рискованно (о наследственных рисках я писал – здесь). Будут продавать по такой цене до второго пришествия. Я с этой квартирой не стал связываться.
Как же определить правильную цену, продаваемой жилой недвижимости?
Наилучший способ – сравнительный анализ. Подберите 5-10 квартир похожих на вашу. Сходство должно быть минимум по следующим параметрам:
- местоположение;
- тип дома (панельный, кирпичный, монолит и т.д.);
- год постройки;
- этаж;
- количество комнат, изолированные они или смежные;
- общая площадь;
- состояние квартиры;
Можно конечно ещё включить наличие лоджии (балкона), площадь кухни, санузел раздельный или нет и др. критерии, но перечисленных выше хватит, иначе устанете похожие квартиры искать.
Выведете среднее. Ориентируйтесь на эту цену. Если совсем маленькая кажется, накиньте сто, двести тысяч. Поглядите, как к вам покупатель пойдёт. При этом ориентируйтесь на реальные просмотры реальными покупателями (не агентами), не берите во внимание звонки с вопросами. Если не идут вашу квартиру смотреть в течение 10-15 дней снижайте цену, не жмитесь. Встали потенциальные покупатели в очередь на просмотр, можете поднять стоимость. Но не перегибайте. Поднимайте не больше чем на 100 - 200 тысяч.
Спасибо за прочтение. Удачных всем сделок!
Вам может быть интересно: